艾诚专访胡葆森：执着的胡葆森，活着的建业地产

　　曾有人评价胡葆森的建业地产：

　　场上有100人的时候，建业活着，场上只有3人的时候，建业还活着。

　　26年坚守河南市场，胡葆森一直坚定保持自己的节奏，任尔东西南北风，我自岿然不动。

　　在万科等大房企压境之际，三年前他高调宣布转型：要从一个房地产开发商向新型生活方式服务商转型。

　　三年过去了，2017年的年报显示，建业地产在河南省的市场占有率是4.3%，2017年公司实现合同销售金额约304.15亿元，同比增长51%。

　　从1992年蹒跚起步，深耕“盐碱地”，到跻身中国上市房企综合实力榜第26位，建业活着，而且越活越得劲了，胡葆森也从初生牛犊成长为地产大鳄，身体力行书写着中国民营企业的地产足迹和商业文明。

　　艾问创始人艾诚走进建业集团，从转型三周年的成绩单中，探寻建业“活着”的秘密。

　　艾问人物 创新创富：中国的房子到底够不够住？

　　地产大佬任志强近期接受采访时明确表示：中国的房子仍然是不够的。

　　他给出的理由也颇为直接，很多家庭户主名义下有两套房甚至更多，但因为银行按揭贷款额度等问题，有不少房子只是登记在户主名下，实际却由户主的子女单独居住。中国的独居户大概有7500万户，每年增速在30%左右，这些都被掩盖在3亿多城镇户口之下。

　　早在2017年7月，国家统计局官网发布的一篇的文章就称：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

　　然而各地却依旧上演着“万人抢房”的局面，购房者的需求甚旺。目前楼盘的数量并没有满足大多数人的需求，全国遍地是僧多粥少、狼多肉少的景象。2018年4月26日，成都某楼盘449套房公开摇号，引来超过2.2万人登记购买；2018年4月29日，西安长安区某楼盘700套新房入市，5000人摇号争抢。

　　民众的购房热度从房企数据中可窥见一斑，30家房企最新公布的一季度销售业绩显示，销售金额达到10988亿元，同比增长33%。

　　即使如此，房地产市场远未饱和，购买需求仍未被完全释放。随着城镇化的推进，大量人口从三四线城市涌入一二线城市，人口转移带来大量住房需求，房地产行业则成为人口城镇化的最终载体和最直接的受益者 。

　　艾诚：任志强先生近期在接受采访时说，中国的房子还是不够住，住房在中国依然是一个非常紧迫的问题，您怎么看待中国房子到底够不够住这个问题？

　　胡葆森：在过去将近30年时间里，住房问题解决的越来越好，比如九十年代中国市场化房地产行业刚起步的时候，人均住房面积跟现在香港的差不多，大概就十几平米。而今天我们已经可以说，人均住房面积基本在超过25平米、接近30平米这样一个水平上，所以我认为解决的还是不错的。中国用了30年时间，建了超过200亿平方米的房子，绝对是个人类奇迹。

　　虽然当前住房总量看上去不少，但住房供不应求的不平衡局面却并没有改变，所以实际上城市里可供交易的商品房远远不够。

　　胡葆森在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道：“未来的15年，河南将有3500万人要进城，需新增住房10亿平方米。”他看到的正是中原城镇化进程中数以亿计的住房需求，中国房地产的红利期仍未到顶，房地产市场的容量还有持续增长的空间。

　　如胡葆森所言，中国用30年的时间，建造了面积超过200亿平方米的住房堪称人类奇迹。

　　但另一个不争的事实是，中国的房价在过去十年间，也创造着另一个增长奇迹。

　　艾问人物 创新创富：房子越限越抢，越贵越买？

　　2007年，北京、上海、深圳等一线城市，新建商品房销售均价不到10000/平方米；2017年，一线城市新建商品房销售均价超50000元/平方米。从2007-2017年，全国房价平均上涨约三倍以上，全国土地价格平均上涨约四倍。

　　如果说市场化背景下的房价持续上涨印证着中国经济的高速发展，那么真正让人惊讶的是，2016年9月，政府出台大规模的房地产调控政策之后，房价依然坚挺。

　　据研究机构统计，今年前5个月，全国各地出台的房地产调控政策多达159条，内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等等。

　　然而，房价却在严格调控中一路上涨，迎来新一轮大爆发信号，房地产专家谢逸枫称2018年一季度全国商品房价同比上涨6.6%、住宅房价同比上涨8.7%。究其原因，症结在于当前房地产市场的状态不是正常的市场，而是被政策抑制的市场。

　　一方面，一手房限价，众多开发商疯狂捂盘惜盘，新开楼盘大幅减少，导致供给不足。另一方面，二手房政策却相对宽松，价格远远高于一手房，一二手房之间价格严重倒挂，怀揣着“买就是赚”的心理，民众的疯抢热潮助长了房价上涨。

　　“越出政策的地方，房价越是在涨”，房价陷入怪圈。

　　艾诚：中国房地产业的调控，目前来说到了一种非常极致的状态。“房子不是用来炒的，房子是用来住的”，这条政策引发一二线城市的房价受到了严格的监控，但是新房的价格依旧远远低于二手房，大家还是风起云涌的去摇号，觉得买了就是赚了，您觉得呢？对于未来房价的走向您怎么看？

　　胡葆森：在限价的城市，房子的卖价和它自身市场合理的价值，现在都是偏离的，价格显然是被刻意压低了，所以老百姓才有了这种结论性的看法：我只要买了就是赚了。事实上也是这样，你买了这套房子之后，半年或一年后拿到二手房市场、以二手房去转让，就是赚了。这是个普遍现象，但是现在我站在一个中立的角度上看，如果完全市场化，市场能不能理性，政府老百姓的接受能力能不能容忍这种非理性？比如北京的房子涨到30万一平米的时候，上海的房价、深圳的房价涨到30万一平米的时候，老百姓怎么看？

　　“老百姓怎么看？”胡葆森的这句反问，值得我们每个人思考。

　　令人感到不安的是，在“越限越抢，越贵越买”的心态之下，“思考”又能值几个钱呢？

　　艾问人物 创新创富：房企的高负债率是雷吗？会炸吗？

　　老百姓都能看明白的道理，房企自然看得通透。

　　Wind数据显示，130家房地产企业2018年一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。

　　超高速增长的背后，是房企为了迎合民众的购买热情、抢占市场份额的主动扩张之路。随之而来的，是地产行业的资产负债率不断上行。2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。这意味着每 1 亿的资产，就对应 7910万的债务，已经达到了2005年以来的最高点。

　　一直有行业龙头之称的万科，截止一季度总负债更是达到了惊人的10289.27亿元，1万亿元的数额已超过新西兰、科威特等国GDP。

　　房地产是资金密集型的行业，负债率居高不下一直是社会的共识，在各梯队的房企中，负债与规模几乎是同步增长的。与此同时，进入2018年以来，房地产企业融资进入监管最严厉时期，现金流步步吃紧，当下急剧缺钱的房企或许正游走在危险关头，房企对自身生存状况同样感到焦虑。

　　艾诚：我看了一组数据，虽然百强房企的营收和利润都在增加，但是它们的杠杆导致的负债率也在升高，我看到2018年第一季度平均负债率达到了79.2%，这是不是房地产行业的巨大的隐患？

　　胡葆森：这是一个正常的负债水平，在这个行业里，80%左右是一个正常的水平，但很多企业在高增长阶段可能都超过了80%、达到100%，有一些企业从报表上看，甚至比100%还高。但是我有另外一个看法，这些排在前100强的企业，基本都成立20年以上了，他们对自己的发展节奏，对自己的负债率、融资手段、融资能力都有基本的判断。而且在总体资金偏紧的情况下，对于怎么把握自己的速度，怎么控制自己的杠杆率，我觉得他们现在已经有成熟的想法了。我的意思是业内业外人士不要替他们过多担心，他们比外界更看重这个问题，因为危及到他们的生存。

　　艾诚：经营一家企业或者具体到中国的一家房地产企业，您觉得最重要的是什么？是规模、是速度、是安全，还是？

　　胡葆森：这取决于一个企业的长期诉求。我觉得建业在中国房地产行业里一直是一个比较典型的价值观驱动、战略导向型企业，价值观就是“根植中原，造福百姓”。我根植中原造福百姓，一直往下扎，造福的百姓越来越多，比如我现在的直接客户已经超过100万了。我希望30周年的时候能达到300万或者400万，40周年的时候能达到1000万，这就是我的一个终极追求。这样的终极追求就导致建业必须要长期地活着，所以企业的健康和持续的发展是我追求的长期目标。

　　10年来房企的发展模式都是规模战，竞争者争抢着壮大规模、跻身头部房企，胡葆森也曾说“如果建业一直致力于一线城市发展的话，成为500亿企业并不是个困难的问题”，但他选择“深耕河南”、“造福中原人民”，旁人认为的噱头一直是他的初心。

　　今年，胡葆森63岁，建业地产26岁，二十年间，房地产百强更换了90%，建业从未下榜。胡葆森表示仍将继续带领建业布局一下个3年、10年、甚至20年，坚定从容，没有一丝一毫退出的意向。

本文来源投资界，作者：艾诚，原文：https://people.pedaily.cn/201806/432562.shtml