远洋王洪辉：大资管崛起背景下，地产基金应如何“顺势而为”

王洪辉首先分析地产基金发展的现状，指出中国房地产金融行业规模已超过10万亿，但中国地产基金只有大约12000亿规模，占比不到10%，“雪道还很长”，中国地产基金成长空间巨大。

随后，他分析了资管新规对地产基金发展的影响，集中体现在资金来源（破刚兑、去错配）、资金渠道（严控资金嵌套、符合委贷新规）、资金投向（不规范地产项目受限、地产抵押受限）等方面。新规落地会为ABS、类REITs、市场化债转股等带来良好的发展机遇。资管新规将使资产管理回归本源，即“卖者尽责、买者自负”，使得行业走上良性、健康发展的轨道上来。

王洪辉认为，资管回归本源、打破刚兑势在必行。在美国上世纪30、40年代以前，刚性兑付也是普遍存在的，后来出台《证券交易所法》、《格拉斯法案》、《投资公司法》等标志性法案，其中《投资公司法》和资管新规内容上有很多相似之处。经过二三十年的发展，美国打破刚性兑付后，资产管理比例不断上升，这也是“大资管崛起”的内涵之所在。

他分析，目前中国各项经济指标和美国1980年代非常相近，人均收入接近5000美金，人均GDP接近1万美金，人口老龄化比例接近20%。这都是资产管理行业高速发展的契机。美国1980年到现在，资产管理行业的总规模增长了二十多倍。中国资产管理行业与美国上世纪80年代情况非常相似，资管新规的出台对行业的长远发展有很大的促进作用。

王洪辉认为，大资管崛起是长期大背景，资管新规落地是中期背景。长期大背景孕育着大机遇，中期背景意味着要顺势而为、因应而变、快速转型。

他预测，房地产基金未来两三年会发生七大趋势性变化：

一、资金端：短期套利资金会减少，短期来看真股权募资也会受到一定程度影响。

二、资金端：资金更倾向于主动管理型机构。资金方对资管机构的主动管理能力、资产运营能力和品牌实力等方面都将更加挑剔。

三、资金端：中国投资人结构将发生变化，养老金、母基金、险资、高净值客户都将是越来越重要的LP来源。

四、投资端：持有型物业将成为私募基金投资的主战场，未来一两年私募基金投资持有型物业比例将大幅增加。与西方成熟市场比较，私募基金占持有型物业大宗交易比例，中国约为50%，美国大约是90%，私募基金中持有型物业投资规模占比，中国占20%，美国占73.9%。

五、投资端：规范夹层债权投资有发展潜力。美国私募基金中夹层投资占比约为1/3，中国纯债权或名股实债业务占比约60%-70%，中国真股权业务、夹层业务占比都很小，未来有很大的成长空间。

简单比较非标债权业务和夹层业务差别：

1、从本质来看，非标业务是债权，夹层业务是固定收益与股权相结合。

2、从资金来源看，非标是债性基金，夹层业务是股性基金。

3、从收益情况看，非标是固定收益，夹层是“固定+浮动”收益；非标以资产抵押、股权过户为主，夹层以股权过户、质押、优先受偿为主。

投股和投债只是投资方式不同，不同的风险程度享受不同的收益，本质上并没有差异。

六、投资端：从全球来看，REITs发行规模和私募基金交易量有很高同步性。中国ABS、类REITs发行规模逐年增加，真REITs呼之欲出，未来其所占比例和规模都将不断上升。

七、投资端：房地产并购交易机会凸显。中国并购交易中，私募基金主导的比例非常低，而在美国，私募基金主导了50%的并购交易。

他最后指出，中国的城镇人口数量、增量、房地产存量、增量都排在全球第一，这为房地产相关行业的发展提供了非常广阔的市场空间和坚实的发展基础。当前全球盈利能力最强的十家地产公司当中，中国公司（含香港）占了9家。未来中国也很有机会出现具有全球影响力的另类资产管理公司或房地产基金公司。

中房协副会长、金融专业委员会主任肖滟旻公布“中国上市房企金融能力评价研究暨TOP50”，远洋集团位列第14位。

在本次论坛，中房协金融专业委员会发起成立了中国房地产资产证券化研究中心。

与会专家和从业者围绕“房地产存量与资产盘活”、“房企成长策略与融资破局”、“房地产资产证券化”、“长租公寓行业运营与融资实践”等热门话题展开了更广泛、深入的探讨。

本文来源投资界，作者：远洋资本有限公司，原文：https://people.pedaily.cn/201905/442992.shtml