星浩资本黄海滨：地产PE收益趋向合理 未来增长点在于跨界创新

　　近日，国内地产私募基金第一品牌星浩资本推出了符合市场投资偏好的星光耀城市综合体开发基金III期（简称III期基金）B类优先股。

　　这是星浩资本III期基金的一个细分产品。III期基金于去年5月21日启动，整体包括固定收益、优先股及股权类3种，计划募资规模达45亿元人民币。已于2013年7月31日，首先封闭了III期基金中的股权类产品，募集额超过10亿元人民币。

　　据统计，星浩资本III期基金募集完成后，加上前两期基金总规模，星浩资本旗下星光耀城市综合体开发基金规模将超过100亿元，继续领跑国内房地产基金界。

　　这家于2010年8月成立的地产私募基金，在地产基金领域中，并不算新兵，而且一诞生就带着旁人无法企及的贵族背景。其LP名单更如同其基金产品名称一样，星光闪耀，汇聚了郭广昌、马云、史玉柱、王健林、张近东等众多中国民营企业阵营的领袖级人物。

　　日前，《投资界》就星浩资本最新推出的III期基金B类优先股以及当前地产基金发展趋势等问题采访了星浩资本执行总裁黄海滨。黄海滨表示，地产私募基金行业投资收益趋向合理，未来将走向精细化管理时代，金融化和多产业跨界是趋势，也是机会。

　　优先股产品：降低投资风险　缩短投资年限

　　此次推出的“III期基金B类”总募集金额为5亿元人民币，产品设定为当前市场上较受欢迎的“固定收益+浮动收益”优先股，具体收益结构为“10%/年的固定收益+基金浮动收益的30%”。

　　据黄海滨介绍，该基金产品有两大优势。“第一，通过‘10%/年的固定收益+基金浮动收益的30%’的收益结构，实现了‘向下有保证、向上有浮动’的显著财富示范效应，收益相对稳定，风险较小。”

　　“第二，B类优先股投资年限相对较短，仅为3年。”黄海滨说，“一般的地产私募基金产品因受地产开发周期等特性限制，基金的存续期一般都在5年以上。”

　　星浩资本计划整个III期基金的募资将于今年年底前分期、分批次完成封闭，“房地产私募基金的市场非常大，我们也在按照自己的节奏推出不同细分类型的产品。”黄海滨表示。

　　目前，星浩资本旗下星光耀城市综合体开发基金I 期、II期的产品都是纯股权，但从III期基金开始丰富了产品线，做了结构化的尝试。“我们之所以分这样三类，是在基金产品研发过程中，考虑到不同投资人的投资偏好，包括对时间期限、安全性、流动性的不同要求。”黄海滨告诉《投资界》。

　　暴利时代已结束：10%- 15%将是合理的平均收益率

　　当前，受制于地产投资收益下降，地产基金公司预警频发。今年年初就曾有地产基金公司发布致投资者的信中明确表示，“跟10%以上的固定收益说再见吧”，文中称地产投资收益暴利时代已经结束。

　　对此，黄海滨认为，地产私募基金行业的规范性越来越强，已逐渐走向精细化管理时代，未来的趋势应该是行业集中度越来越高，投资收益率也逐渐趋于合理状态；他同时指出，就当下整个私募股权市场来看，本土的LP也越来越理性，会以更加客观的方式来看待投资收益率。

　　地产的平均收益率肯定要降低，要走向合理化，至于多少是合理水平，黄海滨个人的观点是平均10%-15%左右，“随着地产调控的不断深入，地产行业的暴利时代也已结束，当前的地产行业已经开始分化，可以看到，当前上市公司的销售净利率基本在10%-15%左右，小的地产公司，如精细化管理不到位，自身能力稍差一些，就容易出现亏损。”

　　星浩资本的业务涉及从资金募集、地产开发到商业管理的整条房地产产业链。从开发到招商、运营全部都是自己完成，这种模式极具挑战，但如果未来能够成功退出的话，他们在核心竞争力上势必会大大超出其他地产基金。但与其他地产基金不同，星浩资本专注投资“非主流”城市综合体，住宅业态仅占一定比例，而住宅是房地产项目中回款速度最快的种类，商业地产成熟周期则较长，相对回款也更慢，对基金的运营管理能力的要求也更高。

　　星浩资本内部人士曾透露，正开发的多个城市综合体中的商业项目明年起将陆续开业。在取得稳定现金流后，或会考虑组建地产基金收购或打包以房地产信托基金(REITs)上市的模式，实现商业项目的退出。“现在星浩仅有地产开发基金，对于Reits、对于商业地产并购基金目前还是在研究之中。”对此，黄海滨表示。

　　未来策略：跨界+创新两大方向

　　对于90后创业红人马佳佳及小米董事长雷军所提出的房地产思路，黄海滨表示认同，他认为，“传统房地产未来的趋势就是金融化和跨界联合。而星浩资本之所以在市场中把握机会的能力更强，正是因为星浩资本打通了‘金融+地产+产业’的思路”。

　　而随着未来地产的主题越来越鲜明，星浩资本旗下地产开发基金也拟定了未来投资的两大方向，一个是已经成熟的星光耀城市综合体，另一个就是健康蜂巢综合体，产品线更加主题化。“这两个方向都有很大的市场空间，健康蜂巢综合体非常适合一线以及重点二线城市，中国的医疗配套急需改善，养老服务也急需加强，这个过程中就孕育着机会。”黄海滨告诉《投资界》。

　　黄海滨还透露，“未来，星浩将考虑设立一支单独的基金来打造这样的健康蜂巢综合体，其中会有医院、医疗、美容中心，也会有持有型养老公寓，住宅，以及一些相关的房地产业务。我们会考虑尝试创新的跨界组合，比如联合保险公司、医疗机构等，共同设立基金，这样的基金可以联合发行，也具有可复制性，相信不会太久就可以问世。”

本文来源投资界，作者：李梅，原文：https://people.pedaily.cn/201405/20140504364758.shtml