盛世神州李万明：房地产基金的本质属性是金融

　　投资界4月17日消息，由投资界主办的第126期沙龙房地产基金专场今日在北京举行。盛世神州房地产投资基金总裁李万明出席了本次活动。他表示，房地产企业要自觉的金融化和基金化，这已经成为一个趋势，房地产基金本质属性就是金融。

　　以下为现场文字实录：

　　首先谈一谈我对中国房地产行业的展望，第一点我认为中国房地产市场发展的大趋势是平稳的。有几个原因，首先是中国房地产产业对国民经济的作用近期无法替代，13年房地产占GDP达到了将近20%，去年下半年这种状况，现在仍然是经济面临着下行的压力，核心是要调结构，培育新的经济增长点，把投资拉动型，把房地产占这么大的份量进行调整。但是短期内还是有下行的压力，调整结构需要一定的时间才能够带来新的增长点。

　　所以从这个角度来说，无论是建设部还是国务院，核心的思想是要引导房地产健康、平稳发展，这是非常应该选择的一个策略，我们可以看到中间有一些变动，也有不停调整的政策方向上，大的趋势没有变，就是觉得把房地产作为一个变通的，能够继续保持经济增长的份量，当它出现问题比较大的时候，我们要推出新型城镇化，我们要推出新的城市规划，我们要推出新的经济圈的规划，核心的目的就是觉得在中国城市化过程中，还有很多事情没有做，也就是说为工业、商业、企业服务的很多配套建设还没有完成，农村人口转移之后还没有真正形成长期的居住，没有形成一个真正的城市人，所以在这一方面政府也花了很大的力气，也做了很多的研究，仍然是要把与房地产的城镇化作为一个主要的策略。

　　其次，中国的房地产市场是具有真实的需求。也就是说你没有别的替代，还想发展它，但是发展如果继续出问题，真正形成泡沫，或者把现在还是小泡沫越演越大，也要出问题。这就是中国人口构成是不是房地产到了房价要下跌，要暴跌的阶段，是不是还有真实的需求?应该说我们国家目前的发展，还是跟发达国家相比是非常初期的，有点像日本的60、70年代的水平。

　　新城镇化带来了很多新的住房需求，同时城市里的年轻人，还有成年人、中年人，做改善，年轻人结婚，都有很多住房的需求，从我们做过统计的资料，08-12年各年的需求量，08年是8.3万一平米，需求量逐年增加，到了12年是11.8万亿平米，这个需求不是真正产生真实的购买力，大概每年是80%以上的购买力的增长，亿整合之后在80%，与我们的销售量是相接近的，有需求就会有交易，就会有供应。

　　中国目前来说24-28岁的年轻人在全国范围内有1.2个亿，也不排除30多岁。这批人在近几年，最晚十年之内，最大38岁之前会成家，急需购买房屋的需求，这种购买不一定是真实的，有人租房子，租房子也是需求。再加上我们这样60年代的，当年也是出生高峰，现在到了50岁左右，拥有较好的经济实力，接近于要养老了，是需要考虑改善性的需求，所以这一部分的需求非常大。

　　总体上中国目前是处在需求长期旺盛的阶段，预计未来10年每年大概需要增加一千万套住宅，当然这里面包括商品房，也包括20%左右的保障房，中国加大保障房是非常对的，睡在马路上肯定是不行的。这样估算的话，十年公有100亿平方米的需求，这就是我们房地产发展的坚强基础，以需求作为支撑。

　　最后一点是新一届政府调控政策会更加合理，会有利于房地产行业的长期平稳发展，三中全会以后确定了房地产和住宅建设的方向是政府构建保障，市场满足多层次需求，政府要把保障性的住房做好，达到一定的比例，强行干涉是不合适的，这一届政府终于往这个方向走了，这种调控是更加合理的。同时会采取分区域，分形式进行调控的主导政策，像温州这样的城市，有可能会取消限购，限贷的调控政策。贷款是银行去做决定的，政府会出这种政策。像北京、上海这种大的城市，上涨快的城市，通过加大供应来控制房价，政府保障性住房和市场主导的市场化的房地产相结合，就会形成房地产长效稳定发展方向。

　　还有就是央行货币政策，去年我们看到下半年7、8月份的时候，感觉经济有点下行了，下行压力比较大了，相对来说宽松一点，一宽松房地产企业也相对宽松一点，这样会疯狂的抢地。但是如果说大家都去抢地，抢到很高的高价地，房地产市场又涨得太快，这个时候有会出现调控，我们政府既不会过度刺激经济，也不会保证经济的增长。我们也相信目前面临购房按揭贷款的问题很严重，这个也会引起央行和政府的重视，用不了两个月，在这一方面会有新的说法，对首套置业和部分改善性住房会采取一些措施，确保消费按揭的措施。当然利率上是不是还会像以前那样明确的优惠，不一定，鼓励银行去做按揭，尤其是首套的按揭，不一定是强行要求利率的优惠。

　　第二，房地产市场出现了分化和转型，城市分化已经非常明显了，全国城市中既有房价增长20%的一二线城市，又有被称为鬼城三四线城市，关于二三线城市楼市出现的调整，包括北京也有这种传说，说万科降价了，实际上都是个别的媒体，个别的专家抓住了这两点做的分析，但是我们基金的顾问任志强先生，他的观点从今年1-2月份的统计数据上看，东中西三个区域中，中部地区房地产销售增长速度过快，东部地区下降最快，以前中部地区上涨的很少，东部地区上涨过快了。大多数大中城市在东部地区，二三线城市占了多数，很显然统计表明依然保持了最高的增长率。所以从这个角度来讲，任志强先生的观点 是看不出来二三线城市会出现急剧的下滑和恶化的趋势。

　　我们认为部分城市存在库存增加的压力，多数城市有需求来做支撑，每个城市内部区域市场的分化，我们既有城市之间的市场分化，也有同一个城市不同区域的市场分化。由于这个原因，投资城市和投资区位我们选择非常谨慎，我们认为有工商业发展潜力，有新增就业机会的城市和区位，才是房地产开发的好区位，跟以前不一样，都是一刀切，大城市房价好的永远都有人买，不是这样的，要看它的后劲，看后面经济发展，看工业和商业的发展，除了第一产业之外，可能在乡下比较多，第二第三产业都在城市，形成需求的动力。

　　最近也出现了房地产企业的分化，13年千亿的房企达到了7家，百亿的房企达到了70家，越是大企业有多种融资渠道，能拿到很多钱继续开发，越是小企业拿到钱开发就没有了，这样也会保持小企业越来越小，或者越来越弱，大企业越做越大，我们预计三年当中前一百强的企业占有份额达到50%左右，全国其他目前在册的八万中，只有一半在红海中拼搏，十分艰难。还有小企业反腐力度加大，阻止了小企业便宜拿地的机会，拿到便宜地我们不怕给他投钱，也不怕适当的多投一点，因为销售还是有支撑的，现在看来小企业拿不到便宜的地。

　　部分四五线城市会存在需求不足，像真正的西部地区落后，前两天听一个朋友说，在一个县里，人口是负增长，我在无锡曾经看到过一个楼盘的开盘，全是四川、安徽的工人，实际就是打工仔，在无锡干了几年就在那里买房，买了房就迁移户口，所以出现负增长。对很多贫穷落后的，没有抓住机会吸引投资的，没有工业和商贸业作为支撑的，四五线城市为主，出现小企业不敢拿地，可能会陆续退出开发。

　　房地产企业也在转型，有些退出开发，有的在做开发，也在参与房地产金融，应该说最根本的转型就是普遍的金融法，大的公司可能是自己组建或者跟基金合作组建专项基金，支持自己发展的为主。小的房企退出之后完全可以参加房地产基金的行业，我们既然不熟悉房地产，我们可以做一些配套，做基金里面的次级，优先级可以通过传统银行理财的投资者，追求收益很低，我们次级可以争取优先级的收益，所以收益率照样比较高。

　　房地产企业的转型还有一个问题，就是原来不是房地产行业的，像有些银行系，信托、保险和证券的体系，他是资金优势，纷纷向房地产基金渗透，甚至参与开发，这是一个新动向，当然会结合养老。

　　第二部分谈一谈13年房地产基金行业到底情况如何，总体上可以说是一个大跃进，发展得非常快，无论是房地产基金的成功新募，还是成功退出，数量是创出了历史新高。清科做的统计，新募达到了132支，总金额达到了100多亿美元。还有很多各地没有加入到的统计，也有一些企业是自己跟当地的小的机构合作来做的，这些我们认为把这些细小都算上，不是规范房地产基金，但是也是用房地产基金方式落做的，数量翻一倍，大概是1200多亿人民币。

　　13年私募房地产基金退出64笔，远超过12年的12笔，表明房地产还是处于短期投资的发展方式。退出方式，有分红的，有清算的，有IPO的，比以前丰富了很多。

　　第二点是大资管时代，去年年初从前年证监会批了之后，很多资管计划是出来了，形成了大资管时代。这样的话实际上带来了房地产资金的蓬勃发展。由于房地产还是一个相对有稳定收益，安全性比较高，收益性必须好的行业，所以各个金融机构通过资产管理和计划纷纷杀想房地产基金，最终投资也有可能房地产基金投，也有可能直接通过房地产来投。前几年是PE年，13年是房地产基金年，据人民银行的统计，2013年各种金融机构发起的理财产品有4.1万个，其中一般是投向了房地产，规模是非常大的。

　　第三点，房地产企业要自觉的金融化和基金化，这已经成为一个趋势，房地产基金大跃进另外一个表现就是自觉做基金化和金融化，房地产基金本质属性就是金融，对金融知识掌握了多少，这是一个市场份额。外部房地产基金直接参与到房地产开发的过程，房地产基金多半有自己的开发管理队伍。当然也可能互相合作，交叉合作为主，有可能大型的房地产基金会出现，不会像现在完全是纯债类的，也有保底收益的。

　　另外一方面房地产企业普遍将资产资本化，资本金融化，开展多元化的融资，他们会参与发起大型的房地产基金，规模也是越来越高端，越来越大型化，越来越出现各种民企的合作，规模动辄上百个亿，也有很多大型房企普通涉银。

本文来源投资界，原文：https://people.pedaily.cn/201404/20140417363646.shtml