五牛基金刘景昆:房地产基金促进市场细分

2014-04-17 15:12 · 投资界     
   
投资界4月17日消息,由投资界主办的第126期投资界沙龙房地产基金专场今日在北京举行。上海五牛股权投资基金管理有限公司管理合伙人刘景昆。他表示,房地产基金下一步的发展趋势,是要往产业链的两头来拉伸,一头是向一级土地开发商,是向拿地的人,另外一头是向项目并购,向物业经营端的变化。

五牛基金刘景昆:房地产基金促进市场细分

  投资界4月17日消息,由投资界主办的第126期投资界沙龙房地产基金专场今日在北京举行。上海五牛股权投资基金管理有限公司管理合伙人刘景昆。他表示,房地产基金下一步的发展趋势,是要往产业链的两头来拉伸,一头是向一级土地开发商,是向拿地的人,另外一头是向项目并购,向物业经营端的变化。

  以下为文字实录:

  一直以来主流的房地产基金模式是以项目贷款为主,债权为主的房地产基金模式,在今天房地产市场和房地产金融形势面临着新的机遇和新的挑战的,房地产基金也在发生深刻的变革,刚才大家也看到了房地产的下一个十年,实际上房地产金融的十年,我们从去年以及今年各大房地产企业金融化的趋势下,已经有比较深刻的感受。

  我们认为房地产基金项目的发展,可能往三个方向去发展,一个方向是房地产全产业链的渗透和进入。目前房地产基金主流投资方向,主要是在二级房地产开发,也就是说拿到土地之后的项目抵押上。目前我们处于起步阶段,处于发展期国内房地产基金,主要还是在房地产二级开发上,已经正在从二级开发向拿地阶段和许多房企拿地阶段渗透,开始出现在物业方面的投资,总的趋势主要是在二级开发。

  房地产基金下一步的发展趋势,可能要往产业链的两头来拉伸,一头是向一级土地开发商,是向拿地的人,另外一头是向项目并购,向物业经营端的变化。土地一级开发端,由于目前在之前我们国家主要是政府在一级开发整理,不允许民营企业的进入,但是在当前整个政府融资形式发生深刻变化的前提下,国家也鼓励民间资本进入土地一级开发,相应而催生了一种城市发展基金的基金形式。这种基金实际上就是房地产基金的一个延伸,它所依托的投资形式和房地产基金有区分,在这一端可能会成为房地产基金下一步的方向之一。而且在一级土地开发整理端房地产基金的介入,是可以有效导入产业,有效进行一二级开发流动,基金在里面起到的作用就不单纯是一个金融端的作用,可能更多是金融加产业这样一个概念。

  在拿地端的服务,我想目前许多大城市已经在用资金配比的办法来拿地,目前来讲主流的拿地端还是在百强企业和区域龙头,更多采用的方式是股债融合,可能在后续房地产基金运行中大量的采用,像夹层和房地产信托,资管,以及其他银行资金的互动性的合作。那么在二级房地产开发端,这是目前我们做的主流,应该说是成熟房地产开发模式,国内大的房地产基金,这一块做得比较成熟了。是跟整个市场环境有一个根本性的改变,这一端有土地证,有土抵押,有银行,有信托,有资管,有各种各样的金融工具竞争,房地产基金的空间,房地产基金的竞争形势实际上越来越激烈。并购端,现在来讲整个房地产形势,中小企业可能逐步退出整个的行业,大型房企,百强企业会逐步占据房地产开发上,中小企业在退出,大型房企进行项目合作的时候,也是会有许多项目的退出。我们预测中小企业项目的并购,可能会近一两年大行其道。房地产基金如何介入项目的并购,还有产业的并购,这是我们主要的一个课题。

  在物业持有端目前还很少见到,对于这种经营性物业的长期持有,随着国内主流城市和一二线城市城市化的飞速发展,在商业运营,在整个城市化运营的这种水平的提升,物业税有关的房地产基金也会成为其中一个主要的方向。房地产基金会介入整个房地产开发的整个产业链,改变目前单一在二级市场拼杀的局面,产业链适当的延展、拉伸,从深度和广度上都会有十几亿。

  第二个趋势,就是房地产基金的投行化趋势。房地产基金多元化这几年有深刻的体会,信托以及银行一些基金,还有机构的基金,在整个房地产金融持续多元化的过程,房地产基金的市场空间在哪里?我们认为房地产基金的市场空间是在投行化的趋势和过程中,一个是从房地产一级开发,土地一级开发整理,保险资金,社保基金,证券、信托,实际上更可以有效来进行,我们曾经做过一单一级开发的项目,用的是证券和信托,一级土地开发可以把许多金融工具有效结合起来。拿地可以用夹层等方式,和资管和信托有一个合作。那么在二级锦阶段就更多了,因为有土地抵押的介入,许多资管和信托非常愿意参与进来的,但是许多的资管在真正做一个项目的时候,实际上是缺乏主动管理的,他做的更多是一个通道,资金是通过第三方募资来完全的,主动管理能力欠缺,房地产基金在里面起到的作用,实际上一方面是在主动管理,就是我们对项目的管控,有主动管理,另外一方面也可以在募资端,我们在募资端可以有效对接第三方的机构投资。

  方式实际上是非常融合的,刚才谈到的优先(链后级)的搭配问题,各大资产管理公司可以作为优先链后级的出现。资管作为优先的情况应该说大量的出现,我们有许多成功的项目就是这样做,信托和子公司来进行优先级的搭配,这种方式会更多来运用,也就是说在这个环节上,各种金融工具和各种金融手段得到一个放大,在房地产项目并购,涉及到股权,涉及到投行顾问,更是一个投行化的过程,物业持有端的经营之前比较少,现在我们在做的项目中也是涉及到,我用并购的手段把一个项目并购过来,通过产业的导入,在基金到期的时候,通过并购和出售手段把这个项目退出收益。

  目前我们实际上主要的研究还是停留在二级开发的环节上,那么在拿地端,在物业持有和并购,以及一级开发阶段,房地产基金如何和各种金融工具的互动,这种利益的共享,利益的分配,应该说还是研究得少一些,互动的少一些,正在做的和已经成功做的项目也会少一些。随着目前房地产形势的变化,随着金融工具的持续丰富和多元,房地产基金应该积极探讨各种金融工具的需求,以及各种金融工具的要求和管控安排,来形成一种良性互动,形成一种以房地产基金为主导的综合房地产服务的模式。这是第二个趋势。

  第三个趋势,就是房地产市场细分和产业化导入的问题。房地产整个市场在发生一个细化,住宅、商业、主题园区,养老和旅游,都在发生着深刻的变化,过多财务投资对房地产建设开发了解一些,目前对细化的房地产行业缺乏深刻的了解,对于细分的房地产市场,对于不同行业的房地产运营规律,并没有一个深刻的了解。房地产市场的细分,催生出来就是对房地产基金市场也在发生变化的深刻,可能房地产基金要有自己的细分市场,比如说住宅,比如说商业,或者说养老产业,或者说文化产业。就是你要对一个行业要有深刻的研究。

  这个时代已经脱离了纯粹的靠借贷,只能度过一个困难的阶段,把一个项目一个产业做得很好的阶段。许多时候市场上的资金是非常多的,我们说房地产市场上缺钱,但是在许多时候是不差钱的,我们和百强企业和龙头企业在合作的时候,有更多的房地产融资的选择,房地产基金并不成为它的第一首选,这里面涉及到成本等一些问题。之所以目前房地产基金在这个市场里面,最根本的一个点就是成本的问题,房地产基金的成本过高。我们看到的增值服务,现在房地产基金增值服务没有,既带不进管理,也带不进产业,管理不如房地产开发商专业,我们在房地产项目的投资,实际上更多的是由于纯粹的财务投资,我们很难去管控一个房地产项目,和管控一个房地产公司,我们对一个房地产项目的影响是微乎其微的。

  所以在这个角度上,就要求我们要有增值服务,这个增值服务,一方面就是产业细分,目前已经有做专业的细分市场基金的出现,像专门的养老地产基金,都已经在出现,包括专做商业地产的基金在出现,这些基金一个很明显的优势,对于市场有深刻的理解,对商业的运营模式,对文化、旅游、养老细分房地产市场运作规律有非常深刻的理解和体会。能够清楚了解过程中的风险,能够清楚明白过程中我们应该施加的管控,另外是在产业的服务这一方面,我们投的许多项目,这个项目成功与否实际上跟我们基金是没有根本关联的,主要是开发商。现在许多开发商真的有地产,真的是具有产业的优势吗?我们需要许多开发商在做城市综合体,他根本没有产业运作能力,他没有招商能力,纯粹这种抵押融资从估值上,从市场价值上特别高,不能维持现金流,难以满足基金退出的要求。这样情况下我们是打入产业端,我们进入这个行业这个项目后续的招商已经完成了一大部分,在退出端具有多种的选择,一方面项目招商已经完成大部分,现金流回笼是可以满足要求的,另外一方面跟上市公司达成对项目并购的安排,一旦有风险的时候,我们LP和产业LP直接出现。

  这种产业资源,产业背景,对于房地产基金来讲,是一个整合资源,整合产业共同的过程,这可能需要房地产基金改变目前纯粹财务投资人的角色定位,从纯粹的财务投资人的定位向战略投资人的定位去转变。目前房地产基金一般是一两期,在投资期限上可能要延长,投资方式和方法上要灵活多边,综合各种综合性的工具,债权、股权等大量的夹层应用,还有产业的深度融合。产业融合对房地产基金是最关键的一点,大部分是难以做到的,基金可以募得来,产业的整合不是很简单的,和产业和企业之间利益的发生和利益的沟通,包括资源的积累有一个过程,这是长期的一个过程。

  基本上这三个方向成为下一步房地产重点研究和发展的方向,目前在这三个方向,我们都在进行探索,也有成功的项目,和正在进行的项目,由于今天时间有限,没有办法跟大家共同来探讨和分享。另外还有一个问题就是在新型城镇化,新型城镇化过程中房地产市场可能认为新型城镇化是一个蛋糕,房地产基基也可能认为新型城镇化一个大蛋糕。但是机会在哪里?新型城镇化走到今天来讲,在国际上任何一个成熟的国家,没有新型城镇化,是一个工业和商业发展的一个必然产物,以前我们只解决了居住的问题,生活的问题,就业的问题,因为就业的问题没有解决的,这个城只能成为一个空城。现在房地产公司不能轻易来介入,房地产基金看似是没有机会,但是如果说大家理解透了新型城镇化的概念是什么,实际上一个真正的城区,是一个城市化的过程,是一个工业化,二三产业化的过程。可是现在我们没有达到,开发商纯粹是用城镇化的名义去圈地,建出来的房子又不好卖。

  所以城镇化的过程中,也要求房地产基金主动从纯粹的金融参与人,从纯粹财务投资者的角度,来介入产业端来,和开发商,和政府,和产业做一个融合,完成一级开发,完成二级开发的产业导入,形成一个真正有生命力的城区,完成它的工业化,完成它的第三产业化。我们最近在做的一个课题研究,就是关于房地产基金在城市发展基金中的商业模式,以及我们的组织架构,也正在几个地方做一些试点,希望以后有机会给大家做共同的探讨。

  谢谢!

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