盛世神州李万明：房地产基金的本质属性是金融

　　第三部分交流一下房地产基金的机遇和挑战。

　　第一点是房地产基金投资已经成为众多投资人喜欢的产品，经过四年的发展积累，10年被称为房地产基金的元年，10年是最有力的调控开始了，导致了很多开发商只能通过这个办法去筹集资金，这开拓了另外一个方向，使整个房地产开发过程更为合理。经过四年的发展，多数房地产基金都是勤勤恳恳，认认真真做，为基金包括基金联盟，包括房协都做了很多扎实的工作，引导大家规范经营，多数做得很好，所以积累了信誉，不会像社会上出现个别问题的，然后就讨论怎么不好，多数还是好的，从我们募资可以看出来。

　　第二，近百个投资产品的退出，给投资人带来了可观的回报，你们是踏踏实实的做，回报怎么样，承诺的回报有没有兑现，浮动回报有没有往高点去，总体回报还是不错的。

　　第三，房地产依然是长期平稳的发展前景，这个是我们下一步房地产的机遇。当然还有影子银行的空子，带来了更多的直接投资人。

　　第四，保险资金和社保资金有意找专业的房地产基金管理人合作，这是迈向了新的房地产基金的篇章，房地产基金多半资金都来自于机构，很少来自于个人，如果中国这两方面加在一起，直接的投资人也越来越多，如果还有机构投资人，就非常有前景。

　　第二，房企和市场分化带来的机会。市场份额的竞争，规模扩张的压力，经营性的地产资金沉淀，使所有开发商都面临着多元化，规模化融资的需求。最近的调控会导致开发贷很困难，很难拿到。

　　对于持有类的房地产资金的需求日益旺盛，房地产价格合理回归，使得长期持有、持续经营的经营性地产具有财务上的合理性，用于支持持有性房地产经营的房地产基金受到青睐，并且有望证券化。

　　房地产企业的资金链偏紧将成为常态，今年货币政策对房地产还会进一步偏紧，去年下半年稍微松了一点，但是今年年初不想继续量松，当然对房地产就会更紧一点，或者更严格控制流向。对于以房地产投资基金为代表股权类的融资需求，就会逐渐的挤压以银行为代表的债券类的需求，成为房地产融资市场重要的需求，有更多的机会。

　　中国房地产业从单一的住宅产品市场和单一的增量市场，逐渐向多元化的以住宅为主，其他商业地产蓬勃发展的，存量和增量相结合的不动产市场发展，由此产生的巨量金融需求也给我们带来机会。大型房企在规模扩张的增量市场有较大的需求，甚至对于并购基金的需求，中小房企在特定区域，多元化产品，存量经营的发展中对经营性基金也有极大的需求，所以也有房地产基金的机会。

　　当然从单一的债权融资，有借贷无金融，金融工具单一的初级房地产金融，向债权股权融资并举，金融工具多元化的完全房地产金融市场发展，债权、股权、信托、基金、典当、保险、并购等多种金融工具，以及多种金融工具的组合，保险量更多，多层次保证安全，可以供房地产金融机构和房地产企业双向的选择，这也是一个市场好的方面。房地产基金有机遇，也会有一些合作的机会。

　　中国房地产金融从只有银行、信托的发牌金融机构，可以做房地产金融的高门槛，到允许公募基金、私募基金、证券资管，典当，租赁，第三方融资机构等机构生存的低门槛状态。房地产基金一定要善用多种金融渠道，独立或者联合各种各类金融，为各类房地产企业融通做出自己的贡献。

　　刚才讲的主要是市场方面，不断增长的投资需求，不断增长的投资人，给我们带来了机会，去年居民存款超过了46万亿，投资需求旺盛，投资渠道匮乏。房地产行业仍旧可以存在可以分享的利润，这也是一个投资的可能性，房地产投资为广大居民喜闻乐见，房地产投资基金引导投资的正确方向。这里面当然包括固定收益类的。

　　经历调控的洗礼，投资人从只偏好房地产实物投资，开始尝试房地产金融投资，从只钟情于低风险回报的债券类投资，到尝试高风险的高回报的股权类投资，不断增长的投资需求，不断成熟的投资人，为房地产基金规模扩大，品种的增多，安全性成长提供了很好的机会。

　　当然银企合作，借船出海，私募房地产基金可以借助金融机构的资金优势，渠道优势，税收优势，有竞争有合作，创造双赢的局面。房地产基金作为产业基金拥有其核心竞争力，房地产领域专业的投资管理技术，可以在项目的选择，管控中发挥优势。私募房地产基金因受规范制约较少，可以发挥制度创新的能力，在投资产品创造方面实现突破。房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势，转化为品牌优势。

　　第四，谈一下我对新形势下房地产基金面临的挑战的一些看法。

　　首先是安全性和收益性不匹配发生了一些调整，我们看到发展机遇，一定有风险和挑战，这样更好为投资人服务，才能够长期被社会所认可，要防止出现大量的问题，更安全的退出。在房地产企业普遍金融化的行业下，房地产企业融资标准提高了，房地产基金面临着和大中企业合作，有安全性，无利润，但是跟小企业又有利润，没有安全性，存在着这样两难的局面。

　　第二个挑战就是债权融资还是股权融资?我一再表示，房地产一直是夹生的范畴，我们没有抵押物，或者优先权，但是我们可以享受手上项目的优先股权，所以还是股权的范畴，跟传统开发商不一样，我们可能优先分红，开发商甚至赔着钱也会让我们分红，所以介入债权和股权之间的。

　　以前很多都是固定收益占据多数，我觉得房地产基金应该适当考虑股权也得要逐渐的增加。在房地产企业普遍提高风险意识的条件下，对风险共担和利润分享下，我们要面临着准备和挑战。

　　第三个挑战是开发性投资还是经营性的投资，经营性会越来越多，收益越来越低，我们怎么去分享管理费，怎么样分享激励分红，在开发上我们怎么很好的匹配，使得我们收益更好。

　　第四，当然投资风险也有积累，一些二线城市部分区位销售差，还有一部分三线城市明显出现了过剩，尤其是一些四线城市，投资风险还在逐步的积累。

　　第五个面临的挑战是金融机构的挑战，房地产金融化，同时金融也房地产化，也是一种挑战，大资管条件下，金融机构对私募房地产基金最大的挑战，是挤占房地产基金的市场份额，希望我们判断出更大的困难，更好的敏锐发挥我们的优势，敏锐去投资好的项目，为投资人争取更多的收益。

　　谢谢!

本文来源投资界，原文：https://people.pedaily.cn/201404/20140417363646.shtml