激进的「*」，神秘的李华

常年不显山露水的*，在近期北京首场集中供地的大戏中火了一把。

5月10日、11日，*置业集团有限公司（以下简称“*”）联合中交、首开，一举揽下北京4宗地块，总地价187.27亿元，成为本次土拍的*“黑马”。但剧情很快反转，5月12日，“因‘算不过账’和现金流问题，*将‘退地’”的消息在圈内疯传。

事后*予以否认，但此番凶猛北上，确与其过往的低调大相径庭。这背后，是董事长李华“两三年内进入行业TOP20”的新目标，为此他还请来明星职业经理人陈凯，近期拿地风格的转变也与陈凯息息相关。

作为深圳本土房企，*的名气源于在深圳核心区域开发了大量写字楼，号称“深圳CBD*”。但此前无论是卷入刘强东桃色风波，抑或是两度配合调查，李华和他的*都很沉默，外界对这家资产已过千亿的房企及其掌舵人知之甚少。

而今在土地市场搅弄风云，*和李华的神秘面纱也在渐渐掀开。

“深圳写字楼*”

在深圳地产圈，李华与“过江猛龙”黄楚龙（星河控股董事长）、“利润屠龙手”陈华（京基集团创始人），并称为“最牛低调三剑客”，他的前缀是：“拿地小王子”。

*时代广场、*世纪中心、*大厦，这三个于21世纪前十年落成、地处寸土寸金的深圳福田CBD的项目，都是李华的手笔。据“界面”消息，彼时的万科，甚至已准备将总部从福田外迁至盐田大梅沙，更遑论在CBD开发项目。

*时代广场是*成功进入CBD商业地产领域的标杆性项目，于2004年至2006年开发并落成，且成为深圳中心区域地标性建筑。

此前成立近8年，*以住宅地产为主，此番过后转向商业地产领域。“从2004年开始到2011年，在深圳CBD，我们连续做了6个项目，差不多占福田CDB四分之一的市场份额。” *前执行总裁王卫锋曾在2018中国房地产业战略峰会上对外表示。

这其中，*2009年与深圳皇岗村合作开发的*世纪中心封顶开盘，4栋200多米的塔楼，此后成为代表深圳出镜最多的高楼。李华也由此奠定“深圳CBD写字楼大王”的称号，迎来高光时刻。

至今，*已在深圳福田、南山、前海等核心区域开发了40余栋写字楼，并控股上海*世纪中心、上海宝山商务中心、青岛CBD*大厦等标杆项目。

能在核心地段拿到*地块，离不开李华的好人脉。

据此前“网易房产”援引地产界人士称，在政府工作的经历，使李氏兄弟在深圳的人脉很广，对公司的发展也起到了很大作用，“通过协议、行政划拨方式圈到大量中心地段的土地，说明李氏兄弟在深圳很有‘能量’。”

公开资料显示，涉足房地产之前，李华曾在深圳市团委任职。此外，李华在深圳商界的地位亦颇高，社会头衔十分丰富。据天眼查，李华头衔包括深圳市政协常委、深圳市总商会副会长、深圳国际商会副会长、香港东华三院总理等。

李华的胞兄李晓平则是广东省政协委员，1996年也下海跟随李华创业。目前李华、李晓平分别担任*董事长、副董事长。

不过，颇为有趣的是，李华这位“隐形”的商界巨子，却曾因花边新闻火了一把。

早年间，李华与章子怡和范冰冰传过绯闻，后来娶了比自己小21岁的女明星仝晓燕。公开资料显示，在2012年李华女儿的百日宴上，25岁的仝晓燕首次以李华妻子的身份亮相。

据八卦消息，李华和范冰冰交往颇密，双方甚为投契，但最终未能成为情侣。后来李华与旧年曾参选“亚姐”、有“D cup关之琳”的仝晓燕恋得火热，女方甚至为他放弃了“亚姐”的比赛。

以至于2018年李华被爆是刘强东桃色事件中的“调解人”时，外界一度调侃其与刘强东都有一个共同点：娶了一个比自己小20岁的老婆。

家族色彩

虽然在很长一段时间里，*通过引入职业经理人尝试去家族化，但目前家族管理色彩仍然浓厚。

公开资料显示，*母公司为*集团投资有限公司（香港企业）；层层穿透后，李华和哥哥李晓平通过BVI公司分别持有*95%、5%的股权。

迄今为止，李晓平职位一直是*的副董事长兼总裁。2019年李华卷入“调查风波”期间，代替掌舵*的亦是李晓平。

此外，李晓平的妻子肖兴萍、儿子李渊，李华的妹妹李晓燕、妹夫张远，张远的儿子张昊等众多家族成员，均在*任职。张远曾担任公司执行总裁，不过近几年淡出退到后方。

正因家族化运营模式，两年前核心控制人李华的“调查风波”，一度让外界觉得公司的前景难料，也由此引发高管团队的换血。

据腾讯原点财经报道，2019年1月19日，深圳市第六届政协常委五次会议闭幕日，身为深圳市政协常委的李华被公开带走，原因系涉及前深圳市委副书记、政法委书记李华楠案。

消息显示，李华楠被调查，是因其主政深圳光明新区时的土地问题。而据公开资料，早在2013年11月，李华执掌的*就与光明新区管委会签定协议，对田寮片区等8个重点区域进行改造，改造面积共计约101公顷。

李华之前，皇庭国际（000056.SZ）董事长郑康豪也被要求协助调查，一月多月后回归，正常履职。李华则在半个月后回归，只是不久后又被有关部门带走，直到当年3月中旬才回归正常。

2020年7月31日，广州市中级人民法院公开宣判深圳市委原副书记、政法委原书记李华楠受贿案，以受贿罪判处李华楠有期徒刑十五年。

从实际情况上看，这场风波并未给*造成太大的业绩动荡，却带来了职业经理人团队的频繁流动。

李华回归的3月，原执行总裁、任职6年的王卫锋离职，由履职仅一年的沙骥接任。隔年4月，*老将、副总裁徐春请辞，高管团队再次发生变化。

成为李华的“大管家”后，沙骥便开始对公司的职业经理人体系进行调整，先后引进了曾在中海、龙湖、融信任职过的李宏耕出任*副总裁；有万科履历的牛伟任职*战略运营部总经理。

而在徐春离职后，*集团副总裁仅剩三位，分别是主管投资工作的陈林、负责融资和财务工作的王斗以及上述李宏耕。这三名副总裁中，只有王斗为“创业元老”级别，陈林与李宏耕都是近两年新加入的职业经理人。

不过，新团队组建不到两年，李华又招揽来明星职业经理人陈凯，担任执行董事长，负责地产开发板块和资产运营工作。

这意味着，沙骥由地产业务的“一把手”变成“二把手”，接下来，其与陈凯的磨合度如何仍是未知数，而压在他们头上的，是老板李华“两三年内冲击房企20强”的宏大目标。

另一方面，陈凯的到来，或又将掀起一场高管变动潮。

据“照面”消息，陈凯履新后，一批带有陈凯管理烙印的管理层会依次进入*，公司高管层可能会有一批新鲜血液汇入与调换。目前，与陈凯共事过的王家羲已是*副总裁，于去年末与陈凯同日入职。

但不稳定的管理层，对亟待冲击规模的*而言，是良药还是毒药？

TOP20征程

从销售规模上看，*已是一家准千亿房企。据克而瑞数据，2020年*的全口径销售额为994.1亿元，虽同比增长仅为4.7%，但距李华在2018年内部讲话中提出的“三年千亿”，只有5.9亿元之差。

而今李华又有了新野望。去年11月邀来陈凯后，他提出两三年内希望*能做到行业top20的新目标。

参照克而瑞榜单，2020年排在第20名的中梁控股销售额为1688亿元。这意味着，按房企平均6.5%的年增长率，*要在未来三年里，实现约2039亿的销售额，在目前的基础上增长105.13%，年平均增速要达到27.06%。

于*而言，这将是一场硬仗。

要实现规模跃升，土储必不可少。*目前的土储有近70%位于大湾区，布局相对局限；且以旧改居多，转化时间长。在此情况下，走出大本营、加大纳储力度势在必行。

特别是去年11月陈凯加盟后，*在土地市场积极性愈凸显。据克而瑞数据，今年1至4月，*新增土地货值已经达548.1亿元，排名第10。也就是说，*在前4月便拓展了去年全年73%的货值。若算上北京地块，则近乎与去年持平。

但杠杆驱动下，风险不可避免。

在“三道红线”、集中供地等政策下，降杠杆成为大势，房企的资金端亦备受考验，像*这样的中型非上市房企，有限的融资渠道、为摆脱大本营依赖而异地扩张导致的拿地成本上升、利润空间造压缩等因素，都在掣肘其未来的发展。

以这次重仓北京为例。“算不过账”是业内质疑*“退地”的主要理由，被疑要退的是5月12日*与同行联合拍下的3宗土地。

譬如，*与中交联合拿下的昌平中关村及马连店两宗地块，分别有6.3万元/平方米及6.2万/平方米的销售限价，但两宗地块的楼面单价均超过了5万/平米，房地差价不到1万元，未来盈利空间有限。

虽然*官方连连否认，且表示未来将以合作操盘的模式进行开发。但市场普遍分析认为，这家长期深耕湾区的房企，能否顺利实现异地扩张，以及有足够的实力和资金操盘这些项目，仍值得怀疑。

由于是非上市公众公司，*的财务、资金状况并不明朗。

*商管是*旗下债券融资平台。截至2020年末，*商管的总负债为1177.8亿元，其中一年内到期的非流动负债为117.59亿元，同比增长73.6%。对销售规模未竞千亿的*而言，负债规模和还款压力都不小。

据“地产风声”消息，*接下去会物色武汉、杭州、南，京等一二线城市的机会，进场方式倾向于联合拿地。而近期*从潮汕资本圈拿到的钱，年化超过10个点。

而今市场都在观望，被李华寄予厚望的“规模加速器”陈凯，究竟要如何与这一家族化色彩浓重的房企磨合，并带领其实现规模野望？

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