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激进的「卓越」,神秘的李华

被李华寄予厚望的“规模加速器”陈凯,究竟要如何与这一家族化色彩浓重的房企磨合,并带领其实现规模野望?
2021-05-20 17:28 · 微信公众号:无冕财经  陈欣苗   
   

常年不显山露水的卓越,在近期北京首场集中供地的大戏中火了一把。

5月10日、11日,卓越置业集团有限公司(以下简称“卓越”)联合中交、首开,一举揽下北京4宗地块,总地价187.27亿元,成为本次土拍的最大“黑马”。但剧情很快反转,5月12日,“因‘算不过账’和现金流问题,卓越将‘退地’”的消息在圈内疯传。

事后卓越予以否认,但此番凶猛北上,确与其过往的低调大相径庭。这背后,是董事长李华“两三年内进入行业TOP20”的新目标,为此他还请来明星职业经理人陈凯,近期拿地风格的转变也与陈凯息息相关。

作为深圳本土房企,卓越的名气源于在深圳核心区域开发了大量写字楼,号称“深圳CBD之王”。但此前无论是卷入刘强东桃色风波,抑或是两度配合调查,李华和他的卓越都很沉默,外界对这家资产已过千亿的房企及其掌舵人知之甚少。

而今在土地市场搅弄风云,卓越和李华的神秘面纱也在渐渐掀开。

“深圳写字楼之王”

在深圳地产圈,李华与“过江猛龙”黄楚龙(星河控股董事长)、“利润屠龙手”陈华(京基集团创始人),并称为“最牛低调三剑客”,他的前缀是:“拿地小王子”。

卓越时代广场、卓越世纪中心、卓越大厦,这三个于21世纪前十年落成、地处寸土寸金的深圳福田CBD的项目,都是李华的手笔。据“界面”消息,彼时的万科,甚至已准备将总部从福田外迁至盐田大梅沙,更遑论在CBD开发项目。

卓越时代广场是卓越成功进入CBD商业地产领域的标杆性项目,于2004年至2006年开发并落成,且成为深圳中心区域地标性建筑。

此前成立近8年,卓越以住宅地产为主,此番过后转向商业地产领域。“从2004年开始到2011年,在深圳CBD,我们连续做了6个项目,差不多占福田CDB四分之一的市场份额。” 卓越前执行总裁王卫锋曾在2018中国房地产业战略峰会上对外表示。

这其中,卓越2009年与深圳皇岗村合作开发的卓越世纪中心封顶开盘,4栋200多米的塔楼,此后成为代表深圳出镜最多的高楼。李华也由此奠定“深圳CBD写字楼大王”的称号,迎来高光时刻。

至今,卓越已在深圳福田、南山、前海等核心区域开发了40余栋写字楼,并控股上海卓越世纪中心、上海宝山商务中心、青岛CBD卓越大厦等标杆项目。

能在核心地段拿到绝佳地块,离不开李华的好人脉。

据此前“网易房产”援引地产界人士称,在政府工作的经历,使李氏兄弟在深圳的人脉很广,对公司的发展也起到了很大作用,“通过协议、行政划拨方式圈到大量中心地段的土地,说明李氏兄弟在深圳很有‘能量’。”

公开资料显示,涉足房地产之前,李华曾在深圳市团委任职。此外,李华在深圳商界的地位亦颇高,社会头衔十分丰富。据天眼查,李华头衔包括深圳市政协常委、深圳市总商会副会长、深圳国际商会副会长、香港东华三院总理等。

李华的胞兄李晓平则是广东省政协委员,1996年也下海跟随李华创业。目前李华、李晓平分别担任卓越董事长、副董事长。

不过,颇为有趣的是,李华这位“隐形”的商界巨子,却曾因花边新闻火了一把。

早年间,李华与章子怡范冰冰传过绯闻,后来娶了比自己小21岁的女明星仝晓燕。公开资料显示,在2012年李华女儿的百日宴上,25岁的仝晓燕首次以李华妻子的身份亮相。

据八卦消息,李华和范冰冰交往颇密,双方甚为投契,但最终未能成为情侣。后来李华与旧年曾参选“亚姐”、有“D cup关之琳”的仝晓燕恋得火热,女方甚至为他放弃了“亚姐”的比赛。

以至于2018年李华被爆是刘强东桃色事件中的“调解人”时,外界一度调侃其与刘强东都有一个共同点:娶了一个比自己小20岁的老婆。

家族色彩

虽然在很长一段时间里,卓越通过引入职业经理人尝试去家族化,但目前家族管理色彩仍然浓厚。

公开资料显示,卓越母公司为卓越集团投资有限公司(香港企业);层层穿透后,李华和哥哥李晓平通过BVI公司分别持有卓越95%、5%的股权

迄今为止,李晓平职位一直是卓越的副董事长兼总裁。2019年李华卷入“调查风波”期间,代替掌舵卓越的亦是李晓平。

此外,李晓平的妻子肖兴萍、儿子李渊,李华的妹妹李晓燕、妹夫张远,张远的儿子张昊等众多家族成员,均在卓越任职。张远曾担任公司执行总裁,不过近几年淡出退到后方。

正因家族化运营模式,两年前核心控制人李华的“调查风波”,一度让外界觉得公司的前景难料,也由此引发高管团队的换血。

据腾讯原点财经报道,2019年1月19日,深圳市第六届政协常委五次会议闭幕日,身为深圳市政协常委的李华被公开带走,原因系涉及前深圳市委副书记、政法委书记李华楠案。

消息显示,李华楠被调查,是因其主政深圳光明新区时的土地问题。而据公开资料,早在2013年11月,李华执掌的卓越就与光明新区管委会签定协议,对田寮片区等8个重点区域进行改造,改造面积共计约101公顷。

李华之前,皇庭国际(000056.SZ)董事长郑康豪也被要求协助调查,一月多月后回归,正常履职。李华则在半个月后回归,只是不久后又被有关部门带走,直到当年3月中旬才回归正常。

2020年7月31日,广州市中级人民法院公开宣判深圳市委原副书记、政法委原书记李华楠受贿案,以受贿罪判处李华楠有期徒刑十五年。

从实际情况上看,这场风波并未给卓越造成太大的业绩动荡,却带来了职业经理人团队的频繁流动。

李华回归的3月,原执行总裁、任职6年的王卫锋离职,由履职仅一年的沙骥接任。隔年4月,卓越老将、副总裁徐春请辞,高管团队再次发生变化。

成为李华的“大管家”后,沙骥便开始对公司的职业经理人体系进行调整,先后引进了曾在中海、龙湖、融信任职过的李宏耕出任卓越副总裁;有万科履历的牛伟任职卓越战略运营部总经理。

而在徐春离职后,卓越集团副总裁仅剩三位,分别是主管投资工作的陈林、负责融资和财务工作的王斗以及上述李宏耕。这三名副总裁中,只有王斗为“创业元老”级别,陈林与李宏耕都是近两年新加入的职业经理人。

不过,新团队组建不到两年,李华又招揽来明星职业经理人陈凯,担任执行董事长,负责地产开发板块和资产运营工作。

这意味着,沙骥由地产业务的“一把手”变成“二把手”,接下来,其与陈凯的磨合度如何仍是未知数,而压在他们头上的,是老板李华“两三年内冲击房企20强”的宏大目标。

另一方面,陈凯的到来,或又将掀起一场高管变动潮。

据“照面”消息,陈凯履新后,一批带有陈凯管理烙印的管理层会依次进入卓越,公司高管层可能会有一批新鲜血液汇入与调换。目前,与陈凯共事过的王家羲已是卓越副总裁,于去年末与陈凯同日入职。

但不稳定的管理层,对亟待冲击规模的卓越而言,是良药还是毒药?

TOP20征程

从销售规模上看,卓越已是一家准千亿房企。据克而瑞数据,2020年卓越的全口径销售额为994.1亿元,虽同比增长仅为4.7%,但距李华在2018年内部讲话中提出的“三年千亿”,只有5.9亿元之差。

而今李华又有了新野望。去年11月邀来陈凯后,他提出两三年内希望卓越能做到行业top20的新目标。

参照克而瑞榜单,2020年排在第20名的中梁控股销售额为1688亿元。这意味着,按房企平均6.5%的年增长率,卓越要在未来三年里,实现约2039亿的销售额,在目前的基础上增长105.13%,年平均增速要达到27.06%

于卓越而言,这将是一场硬仗。

要实现规模跃升,土储必不可少。卓越目前的土储有近70%位于大湾区,布局相对局限;且以旧改居多,转化时间长。在此情况下,走出大本营、加大纳储力度势在必行。

特别是去年11月陈凯加盟后,卓越在土地市场积极性愈凸显。据克而瑞数据,今年1至4月,卓越新增土地货值已经达548.1亿元,排名第10。也就是说,卓越在前4月便拓展了去年全年73%的货值。若算上北京地块,则近乎与去年持平。

但杠杆驱动下,风险不可避免。

在“三道红线”、集中供地等政策下,降杠杆成为大势,房企的资金端亦备受考验,像卓越这样的中型非上市房企,有限的融资渠道、为摆脱大本营依赖而异地扩张导致的拿地成本上升、利润空间造压缩等因素,都在掣肘其未来的发展。

以这次重仓北京为例。“算不过账”是业内质疑卓越“退地”的主要理由,被疑要退的是5月12日卓越与同行联合拍下的3宗土地。

譬如,卓越与中交联合拿下的昌平中关村及马连店两宗地块,分别有6.3万元/平方米及6.2万/平方米的销售限价,但两宗地块的楼面单价均超过了5万/平米,房地差价不到1万元,未来盈利空间有限。

虽然卓越官方连连否认,且表示未来将以合作操盘的模式进行开发。但市场普遍分析认为,这家长期深耕湾区的房企,能否顺利实现异地扩张,以及有足够的实力和资金操盘这些项目,仍值得怀疑。

由于是非上市公众公司,卓越的财务、资金状况并不明朗。

卓越商管是卓越旗下债券融资平台。截至2020年末,卓越商管的总负债为1177.8亿元,其中一年内到期的非流动负债为117.59亿元,同比增长73.6%。对销售规模未竞千亿的卓越而言,负债规模和还款压力都不小。

据“地产风声”消息,卓越接下去会物色武汉、杭州、南,京等一二线城市的机会,进场方式倾向于联合拿地。而近期卓越从潮汕资本圈拿到的钱,年化超过10个点。

而今市场都在观望,被李华寄予厚望的“规模加速器”陈凯,究竟要如何与这一家族化色彩浓重的房企磨合,并带领其实现规模野望?

【本文作者陈欣苗,由投资界合作伙伴微信公众号:无冕财经授权发布,文章版权归原作者及原出处所有,转载请联系原出处。文章系作者个人观点,不代表投资界立场。如内容、图片有任何版权问题,请联系(editor@zero2ipo.com.cn)投资界处理。】