互联网公司北京买楼史

从企业自身角度看,这种企业自用物业资产的购买、租赁和处置,实际也是一门专业。
2020-11-09 08:00 · 微信公众号:经济观察报  丁文婷   
   

11月2日,字节跳动一个数千人规模的团队入驻了北京海淀区北三环方恒时尚中心正式开启办公。这是字节跳动2019年斥资50亿元收购的首个自有产权办公楼。而与之仅一三环相隔,在2018年就传出被字节跳动以90亿元收购的中坤广场至今却仍未有动静。

一位业内人士向经济观察报透露,中坤广场因为自身债务和产权分散在不同商户手上等问题,使得这笔交易目前仍处在悬而未决的状态。

字节跳动意图收购的中坤广场建筑面积为43万平方米。收购大面积的办公楼的背后是不断扩张带来的需求,目前,字节跳动在北京共有33处办公地点,其中有29处位于海淀区。除总部设立在中航广场外,办公区还分散在知春路沿线、中关村、五道口等。经济观察报了解到,仅2018、2019年两年时间,字节跳动就租了将近20万平方米的面积。

而字节跳动对工位的需求还在不断增长,日前,字节跳动方面称在年底前再开放1万个工作岗位,届时,字节跳动的员工总数将突破10万人。

其实,张一鸣2012年在中关村创立了字节跳动的8年来,从锦秋家园到盈都大厦,再到中航广场、中国卫星大厦,字节跳动从未离开过中关村。

但在中关村寻找办公楼却越来越难。一位熟悉北京写字楼市场的人士介绍,在中关村商圈,想要租赁2000-3000平方米的面积没有问题,1万平方米的也还可以,但要找5万平方米,没有。在这种情况下,外溢不可避免。

近10年来,不断有驻扎在中关村的企业去到后厂村与望京寻求更大的办公面积。北京互联网企业格局逐渐形成了中关村、后厂村、望京三大板块,京东则在大兴亦庄遥遥相望。

而对互联网产业来说,格局变动仍在不断发生。2019年,盘踞望京的阿里巴巴新北京总部在来广营东路地区的中关村朝阳园北扩区正式奠基。今年的第一季度,美团也向来广营地区持续扩租。

2019年,位于海淀区知春路,历史超过20年的老牌五星级翠宫饭店旧貌换新颜,挂上了京东科技大厦的名牌,这又被业内看作是互联网企业重返中关村的例证。

多年来的物业变迁,不仅徐徐展开了一幅互联网企业在北京落地生根、开支散叶的发展衍变图景,从企业自身角度看,这种企业自用物业资产的购买、租赁和处置,实际也是一门专业,名为Corporate Real Estate,简称CRE,杜邦、通用汽车等全球化企业皆有此专业部门设置。对中国绝大多数企业来说,这还是一个崭新的概念,虽然与商业地产的英文Commercial Real Estate缩写相同,但不同的是,它与企业管理密切相关,特别是对那些快速扩张、有规模化需求的企业如中国今日的互联网企业来说,这也是一门功课。

扎堆中关村

2005年的一天,从深圳腾讯总部来的两个年轻人来到了时任中关村管委会委员赵慕兰的办公室,说腾讯要在北京寻找办公楼,想了解一些写字楼出租的信息。

一个礼拜后再见,他们兴奋地告诉赵慕兰,一个礼拜内就找到了位于中关村西区的银科大厦,并招募了300名员工,准备进驻开始办公了。他们告诉赵慕兰,这在深圳是不可想象的,一个星期绝对招不到300名员工。

中关村众多的研究所和高校为招募人才提供了极大的便利。实际上,中关村密集的人才与智力资源在改革开放初期就为互联网的萌发奠定了基础。

改革开放初期,一批科研人员突破科研体制机制束缚,下海创办民营高科技企业,中关村的智力资源在白颐路(今中关村大街)上得以迸发,企业数量以每年增加数十家甚至上百家的速度增长,终于在20世纪80年代中期形成了中关村电子一条街。其中以两通四海最为知名,四通公司后来通过投资新浪延续了下来,而由中国科学院计算所高级工程师柳传志创办的中国科学院计算技术研究所新技术发展公司,也成为了联想集团的前身。

20世纪90年代,随着大批海归回归,中关村的大学纷纷办起了大学创业园和留学生创业园。1996年,刚刚进入而立之年的张朝阳从美国学成归来,在北京创办了爱特信公司,后更名为搜狐公司。在张朝阳的领导下,搜狐历经四次融资,于2000年7月12日在美国纳斯达克成功挂牌上市,当年,搜狐与新浪的成功,使得越来越多中关村创业者们效仿其模式成立新的互联网公司。

仅2000年春天,中关村诞生的149家新公司中就有50家在做互联网。这其中就有赶集网创始人杨浩勇和百度创始人李彦宏,2001年初,百度七剑客李彦宏、徐勇刘建国、郭眈、雷鸣王啸和崔姗姗聚集在中关村北大资源楼,举办第一次员工会议。半年内,百度中文搜索技术正式诞生。

互联网产业成为中关村最具有活力的部分,随着中关村技术,人才,风险投资都日趋成熟,也有越来越多的互联网企业选择驻扎中关村。

过去十年间,从华清嘉园起步,从五道口出发,孕育了诸多知名互联网公司,比如美团的王兴、快手的宿华、字节跳动的张一鸣等都曾在华清嘉园的民居中留下身影。

企业扎堆与高速发展使得中关村变得拥挤不堪,中关村陷入一楼难觅的状态。赵慕兰告诉经济观察报,当时有一家互联网企业家因为公司的扩张在3年内搬了7次家,从一间房变成了四层楼,但可选择的地方也非常有限。

戴德梁行数据显示,2010-2011年空置率降至1%以下,基本属于满租状态。戴德梁行华北研究部的魏东介绍,中关村区域优质写字楼项目稀少,租金在2018年底达到400元/月/平方米,较三年前已攀升36%,而空置率则多年以来维持在极低的状态,2018年底的空置率更低至0.3%。

高力国际大宗交易部的负责人闫寒分析,中关村可售写字楼资源实际上非常少有其历史原因,中关村最早的开发商是海淀区国资委的企业,所以很多楼都卖给了北京的一些国企。而国企很少会进行楼宇出售,这就使得中关村可供交易的写字楼很少。

一路向北

拥挤的中关村使得有扩张需求的互联网巨头们纷纷北上。2009年,在中关村流连多年的百度率先动身,结束了在普天大厦、理想大厦、第三极大厦等多幢写字楼分散办公的状态,一路北上,从北三环外搬到了北五环外的上地科技园区的新总部搜索框大厦,大厦面积达9万平方米,足以容纳百度7000多名员工。

但百度飞速发展的日子里,员工规模迅速膨胀,搜索框大厦很快人满为患,上地周围的鹏寰大厦、奎科大厦、首创空间大厦都留下过百度的痕迹。

2013年、2014年,百度员工数同比增长分别达到52%、47%。2012年,员工数量只有2万出头,2014年就翻了一倍多。也正是在这一年,百度科技园在搜索框大厦向西3公里的中关村软件园二期里落成,百度科技园区里有5幢大楼,占地约7万多平方米。

位于北京市西北角东北旺的中关村软件园也被称作后厂村,这个面积2.6平方公里,被称为中国单位经济产出和智力密度最高的地方在2015年又迎来了从五道口搬来的网易,2016年,在中关村扎根20年的新浪也从海淀黄庄迁来。一批中国互联网产业的巨头,陆续搬迁到这里。

不断搬家几乎是所有互联网公司成长发展的必经之路。

快手创始人宿华打过一个有趣的比喻,早期的快手就像一个游牧民族,以五道口为圆心,每隔一两年都会将办公区扩张至新地方。

2015年,快手从华清嘉园的一套三居室中迁入200米外的清华科技园B座,那时的快手虽然日活破千万,但是员工仅有20多人。短短三年间,快手的办公区扩散到了五道口3公里范围内的同方科技广场、文津国际酒店等多个大厦,不同办公区之间得用班车相连。2019年初,快手终结了游牧办公,带着数千名员工从宇宙中心五道口,迁往后厂村的联想北研园区,与百度比邻而居。

新的快手总部有一个完整的园区,占地6万平方米,包括7栋办公楼和超过6500个工位。在此之前,新浪、联想、滴滴、网易等就已经密集地驻扎在后厂村路南面。

官方资料显示,截至2019年底,中关村软件园内集聚了联想(全球)总部、百度、腾讯(北京)总部、新浪总部、滴滴总部、亚信科技、科大讯飞(北京)总部、华胜天成文思海辉博彦科技软通动力、中科大洋、启明星辰、中核能源、广联达、IBM等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心,总部经济达80%以上,在园从业人员达9.45万人,总产值2870亿元。

仲量联行华北区研究部总监米阳告诉记者,中关村的互联网企业选择向后厂村扩张一方面是出于地理因素上的考虑,这些企业位于中关村区域的写字楼仍在使用,比如放置一些企业的前台部门。后厂村对中关村无论是交通还是政策的联动性都比较强。

另一方面,区政府出于税收等因素考虑也会希望将企业留在海淀区内,会批一些产业园区的地给企业用于自建。一位业内人士也向经济观察报透露,为了扶持互联网公司发展,政府在后厂村建设产业园就是意图把此前分布在中关村各个角落的腾讯、网易、新浪等公司集中起来。为了吸引这些互联网巨头的进驻,政府也会在落户指标和土地价格上给予企业一些优惠。

后起之秀

除了后厂村,位于四环边东北角的望京也承接了众多互联网企业。望京地区位于北四环和东北五环之间,曾经被称为睡城的望京在2000年前后,迎来了大批入华的跨国通讯公司,包括三星、LG 、爱立信摩托罗拉等公司纷纷在望京建立独栋大厦。

老牌通讯企业的退出不仅留下了租赁面积,还留下了大量的高科技人才。2014年,随着新地标望京 SOHO 建成,望京开始吸引大批刚拿到 A、B 轮融资的公司入驻,外企的印迹淡去,转而被互联网取代。在望京SOHO的3栋大厦里,挤满了几百家大大小小的与互联网相关的创业公司。

SOHO中国创始人潘石屹在望京SOHO交付时说,望京SOHO中90%的企业都是互联网企业。

除了互联网公司扎堆,那时的望京被称为O2O宇宙中心,选址中国的总裁陈雪源记得很清楚,那两年流传的一句话是有哪个app没在望京SOHO进行过路演,就像没面市一样。

著名的扫码一条街也诞生在望京。2015年左右,位于望京SOHO 2号楼与合生麒麟社之间一条100米左右的街道挤满了地推的摊位,路过的人通过扫码注册账号便可获得一些纸巾,肥皂花之类的小礼品。那时的扫码一条街人头攒动,地推摊位众多。

一位在望京地区从事写字楼租赁多年的中介向经济观察报描绘了那两年的场景:望京的写字楼就没空过,一批批拿到融资的企业入驻,租下1000到2000平方米的办公面积,有可能很快因为租金链断裂或经营不善搬走。

虽然望京的企业不断更新迭代,O2O的热潮也逐渐褪去,但仍有一些企业屹立不倒。这其中就包括从中关村搬来的美团,以及在2015-2016年买下两栋办公楼的阿里巴巴

2016年,阿里斥资16.8亿元购买下望京绿地中心A座,次年又买下了坤泰嘉瑞中心,两栋楼均位于望京。在此之前,阿里巴巴分别在北京的通惠国际、环球金融中心、万网大厦等多处办公。其中,通惠国际和环球金融中心均位于国贸CBD核心地带,万网大厦则位于西二环和三环之间。

2015-2016年,阿里巴巴带着上万名阿里员连同阿里巴巴旗下的UC、优酷、阿里健康阿里影业、高德地图等分布在不同办公楼的业务也一同迁入了望京。

除了购买楼宇,阿里在望京一直在以租赁的形式扩张办公面积。戴德梁行报告显示,2017年,阿里巴巴在紧邻着望京绿地中心和昆泰嘉瑞中心的金辉大厦新租下了2.6万平方米的办公面积。今年8月,资产管理公司木棉中国称,阿里已入住金辉KASCO。虽然阿里本身就在金辉大厦有办公区,但木棉中国管理的是金辉大厦低楼层的办公区域,入住木棉项目,说明阿里又扩租了。

快速扩张,是移动互联时代创业公司的共同特点,而美团网是其中的典型代表。美团2014年底员工人数为8000人,到了2015年底,员工人数已经超过2万人。虽然美团未购置物业,但其租赁的办公地分散在恒电大厦、科创大厦、到旁边的奔驰大厦、施耐德大楼等多处写字楼,面积超过30万平方米。

与阿里青睐的甲级写字楼不同的是,从美团在望京租赁的办公楼如众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等看,美团更倾向于租赁租金相对便宜的产业园或者乙级写字楼,这也是众多成长型互联网企业的特点。

一名负责望京区域写字楼出租的中介告诉经济观察报,像金辉大厦、绿地中国锦等写字楼的报价均在10元/天/平方米以上,而望京科技园租金在6元/天/平方米。像美团这种大企业,议价能力强,拿到的价格还要更低。该名中介还向经济观察报表示,望京地区写字楼品质不错,租金也相对较低,这几年吸引了大量的成长型互联网企业前来。

戴德梁行的数据显示,近八年来,望京/酒仙桥地区的租金除了在2018年达到过325元/月/平方米,其余几年均低于300元/月/平方米,近三年,该地区租金比中关村均低了100元/月/平方米。

但同样的问题也摆在望京的企业们面前:需要扩张时找不到合适的地方。闫寒告诉记者,望京区域只剩下一些零散的区域可供租赁,5000平方米以上可供租赁的甲级写字楼已经很少,整栋2万-3万平方米的租赁面积则基本找不到,所以企业做大后为了扩大规模只能去其他区域。

经济观察报注意到,望京区域的空置率从2017年的35%降至2019年的11%,同时,2019年和2020年前三季度的供应量均为零。

闫寒告诉经济观察报,这和望京的历史有关,望京区域最早以住宅开发为主,所以整个区域真正好的甲级写字楼不多,再加上很多办公楼都被散售掉了,所以望京地区基本上没有整栋的甲级写字楼可以售卖。

仍在扩张

就在不久前,美团继今年第一季度在来广营的太极产业园扩租了1.4万平方米后,又在来广营区域的融新科技大厦新租了3万平方米的办公楼。

同样从望京向北走向来广营的还有阿里。启动杭州+北京的双总部战略后,2019年,阿里将北京总部的园区选址在中关村朝阳园北扩区(朝阳区电子城北区),占地186亩,总建筑面积47万平方米,总投资64亿元,计划于2024年建成,拟入驻阿里巴巴达摩院、阿里巴巴工程院、阿里大文娱、阿里健康等部门。

经济观察报获悉,阿里总部所在的中关村朝阳园,作为中关村目前的一区十六园之一,同样享受中关村相关政策。配套上,国际人才公寓、国际医院、12年一贯制的国际学校、未来论坛永久会址三国际一未来四大功能性项目已经确定。

第一太平戴维斯华北研究部负责人李想也告诉经济观察报,朝阳区政府很看重阿里这个项目,不仅在市政配套上给了些支持,后续还会打造一批高素质的人才公寓。

除了政府方面的支持,阿里新总部离阿里巴巴的阿里绿地中心距离仅有一站地铁。这也解决了大量员工的通勤和搬家问题。一位业内人士向经济观察报表示,一般来说,企业搬迁距离也是一个重要的考量因素,搬得距离之前的办公室太远可能造成大量员工的流失,之前京东从中关村和北辰搬到亦庄,就出现了一波明显的员工离职潮。

此前南下亦庄的京东也在2019年选择北上,以27亿价格收购了知春路的翠宫饭店,注册了京东云计算、京东鸿云计算两家公司。

公开资料显示,京东收购的翠宫饭店总建筑面积约6.86万平方米,从建筑面积来看,翠宫饭店大约相当于1/4个京东总部大楼,京东方面表示,未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主,成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间。

时任京东副总裁宋旸亦发表朋友圈解释,不是为开酒店,也不是为了开发布会,就是用做办公场地。他表示,目前京东北辰大厦的部分研发人才会搬到翠宫饭店去,更方便吸纳研发人才。而就在三天前,字节跳动宣称将于近期再拿出100亿元在北京寻找新的办公地点。

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