雷军系投资的长租公寓爆雷:90%租户负债 百名员工欠薪

2018-10-21 19:11· 铅笔道  刘晶荣 
   
近期几家长租公寓接连爆雷的消息,一定程度上暗合了原我爱我家副总裁胡景晖的“箴言”:长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

  10月15、16日,对余梦(化名)来说,就像是做了场噩梦一样。15日,房东说没有收到中介的房租,于是要求租客余梦离开仍在租期中的房子。16号,她又收到三条银行发来了房租扣费成功通知。噩梦会醒,但现实不同,有一堆问题等着她去解决。

  家住上海的杨桦(化名),日子同样难熬。他有一套70平米的房屋通过中介出租出去,却没有按时收到10月份的房租。他不忍心赶走租客,正在管家的帮助下参与维权。

  杨桦的管家何佳(化名)也并不幸运,他已经有一个半月没收到工资了。他的同事已经罢工,为了拿到工资,他还坚持做着本职工作。17日那天,何佳说是他生平最繁忙的一天,手机接到150多个电话,收到上千条微信,都来自于他管理的400位租户和业主。

  除了他们三个“受害人”,与他们遭遇相同的人在网上还能找到很多。他们的经历背后,都指向上海一家本土的老牌长租公寓品牌——寓见。16日,寓见被多家媒体曝光资金链断裂。

  寓见,曾是雷军旗下顺为资本在长租公寓领域的重要布局。为了快速扩张市场,寓见与很多长租公寓品牌一样,推出“租金贷”业务。

  对很多长租公寓品牌而言,金融杠杆过重,资金链断裂的风险就如悬空高楼,在风中摇曳。寓见的爆雷,与8月20日爆雷的鼎家公寓几乎如出一辙。无独有偶,前日又有消息爆出,长沙最早的长租公寓品牌“咖啡猫”被曝资金链断裂,出现无法返租、返押金问题,涉及数百业主,总额超千万。一周内,两家品牌爆雷,再次把长租公寓推上风口浪尖。

  近期几家长租公寓接连爆雷的消息,一定程度上暗合了原我爱我家副总裁胡景晖的“箴言”:长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

  最近四五年,资本、创业者纷纷涌入长租公寓,爆雷是否会引起行业洗牌呢?也许正如一位业内人士所言,“该来的总是要来,晚爆不如早爆!”

  糟心的租客与房东

  本月13日周日上午10点,本想利用周末好好休息的余梦,却被急促的敲门声惊醒。素未谋面的房东突然来找她,问她是否有寓见的联系方式。她从房东口中得知,他没有收到10月份的房租,而且之前与他联系的寓见工作人员已经辞职。

  次日,寓见和另一家中介青客的工作人员,以及房东,都聚集到余梦所租住的房屋里进行协商。她从他们的谈话中才确切得知:寓见资金链断了,房东没有收到房租,所以要收回房子,青客可能会成为寓见的接盘方。

  余梦难以接受。她今年7月大学毕业,在大连读得大学。5月初来到上海找工作,现在是某家银行的大堂经理。5月26日,她与寓见签订房屋租赁合同,租下一间位于青浦区的房间,租期为一年。像很多刚毕业的大学生一样,她选择了押一付一的方式租房。签订合同当天,她一次性付给寓见1440元。

  当时按照管家的指导,她糊里糊涂地就同意办理了租金贷,因为只有这样她才能以押一付一的方式租房。然而,她表示,“当时我并不知道这是其他平台的金融产品,而不是寓见的。管家并未说明,合同上也没注明是在别的平台上付房租。”

  15日,房东明确告知他要收回房子,余梦在和房东的一翻讨论协商后,房东给了她一个月的期限找房子搬走。紧接着16日开始,她接连收到了银行卡的三笔扣款提醒,总计2160元,并收到支付宝发来的三条成功付款的信息。随后,她找到了寓见总部,却发现已经人去楼空,于是就去派出所报了案。

  “这钱扣得莫名其妙,寓见会不会是骗子?钱还会还给我吗?我本来压力就大,现在更加焦虑,这意味着我要马上找房子,还要继续背负贷款。后续逾期是否存在违约金,是否要连本带利还钱,是否影响征信记录?”她心里有一连串问号。

  6月,余梦曾接到寓见客服的电话,对方称需要重新签订合同,要为她换另一款产品“应花分期”。管家告诉她,寓见和“元宝e家”的协议已经终止,协议内容跟之前的基本相似,但租金会减少100元,也就是620元。后来,每个月她正常在“应花分期”还款,直到16日寓见出事,她还收到了被要求还款的短信。

  余梦是从管家口中,才慢慢清楚了寓见、金融平台、房东与她之间的四方关系。

  寓见从房东那承包公寓,进行标准化装修后再向租户出租,赚取租金差价和服务费。公寓方通过与金融公司合作,金融机构获取租客的授信,租客签署租金贷的合同,金融机构先将租金垫付给寓见,寓见按季付给房东房租,而租客则需每月还钱给金融公司。寓见这样的长租公寓就得以形成一个资金池,快速获得现金去拓展市场,不断加大资金杠杆。

  如今,寓见资金链断裂,平台已经不再工作,退租事宜无法受理,金融平台还在按照以往合约继续扣费。除了像余梦这样的租客,房东利益也受到了损失。

  王寒就是一位房东,年前,他和寓见签了5年的合同,对这个老牌中介平台充满信任。“我觉得长租公寓是个刚需,是门好生意,房东和平台签约也省事,直接收房租就行,而且我也评估过寓见,觉得挺靠谱,不仅有顺为的投资,排名也可以。”

  签约以来,寓见一直将房租正常打款给他,这几月的房租却出现了延迟,有时还会分成几笔来支付,这让王寒感觉有些奇怪。15日,得知平台资金链断裂后,他才明白原委。

  让他更糟心的是,寓见和他签的电子合同在网上已经无法显示,居住信息显示不详,这意味着他不知道房客要租到什么时候。“驱赶租客我于心不忍,但是即使接受损失,也不知道啥时候租客的合同到期,我这边不知道如何给房子谋后路。寓见这种做法,确实有些恶劣。”

  谁来接盘?

  寓见成立于2014年3月,投资方包括雷军旗下的顺为资本,还有险峰长青策源创投等多家知名投资机构。该公司团队的背景颇为耀眼,多是来自软银中国风险投资、在线旅游上市企业、安居客、汉庭酒店等知名企业的顶尖人才。公开资料显示,O2O资产运营管理、房屋托管、酒店式公寓是寓见公寓的三大核心业务。

  在铅笔道DATA的融资数据中表示,寓见在2014年3月1日,获得险峰长青250万天使轮融资。2015年3月1日,它获策源创投,顺为资本数百万美金A轮融资。

  在企查查中显示,寓见的法定代表人是程远,注册资本为26.314万元。目前,程远所占公司总股权比例为25.04%,公司的“最终受益人”是林小森,股权比例为28.67%。

  公开信息显示,寓见管理资产超过300亿元,在上海及华东区域布局,门店43家,开业房源数超过2万,并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模,拥有5大产品线,覆盖分散式和集中式公寓,包括:寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。

  然而,这家老牌公寓在10月16日的一纸公告中,证实自己资金链断裂。

  在这份《告租户书》中,寓见表示,平台将会做好对接,确保各租户的相关权益不受损失。

  铅笔道了解到,由于寓见的对接工作还未有明确的进展,租客、房东代表已组织了维权群,并已向当地公安局报案。租客方琼(化名)表示,寓见的负责人林小森已在16号早上出面和业主代表进行协商和安抚,表示会维护租客房东的利益。

  铅笔道获得的最新消息是,20日晚上7点25分,寓见管家何佳在他的朋友圈发出的信息。这条信息显示了房客代表、林小森、经侦办、徐汇区公安四方的交流结果。“现在在进行对接公司谈判,后期所有人员债务打包签署合作。最坏结果就是倒闭,资产清点后先赔付房客及房东损失。”

  何佳是在寓见工作了2年半的管家,主管400间公寓,他负责签约、住后维修、沟通等工作。他透露,现在公司员工都处于罢工状态,在200名员工中,有一半人被欠薪一个半月。在他管辖的租客中,85%~90%的租户现在都不同程度地背着租金贷。“如果工资拖着后面再补给我们,这没问题,但我更担心的是社保。社保突然中断,后续补缴可能有麻烦。”

  17日,他接了150个电话,上千条微信,全是租客和房东的催促和询问。“别的管家都不接电话了,只有我的还能打通,因为接了也不知道怎么说,管理层并没有任何通知。”他有些无奈。

  公司资金链断裂,他感到有些突然。“其实每年年底到年初,都是资金最紧张的时候,因为年底租房的人少,退租的多,资金都会紧张。”今年公司给业主房租时总是会晚几天,员工工资也会晚几天发,他意识到这是公司资金出现问题的信号。

  何佳今年27岁,河南人,在寓见当管家是他来上海的第一份正式工作,签了3年合同。发生这件事,他得马上找一份新工作养活自己。“其实之前工作都挺好的,如果公司没发生这件事,我会继续干下去。”

  一直以来,寓见相关负责人并未在媒体有过公开回应。据有关媒体披露的信息,寓见将由青客接盘,但具体详情并未有消息。也有消息表示,寓见其实已经濒临倒闭,公司存在诸多不良资产,牵扯到多家银行。

  据何佳的了解,公司的股权已经全部质押给了银行,银行和上海相关管理部门希望青客能接收整合寓见的部分业务。此前有青客的人员和房东谈判,要求房东免除其4个月的租金,这4个月期间,他们将对房子重新打理,以符合青客的住房标准,但是房东并不答应这样的条件。

  还有消息称,青客只同意在寓见公寓所有房东做完交接的情况下,才有可能去考虑接管租客的安置问题。

  房东王寒从事的是投资领域,他在遭受损失的同时也有疑问:这究竟是寓见公司管理不当,还是恶意的资金输送行为?他认为,长租公寓行业本身不缺少现金流,除了房租,还有金融工具,而且每月的现金流都可以预估。

  他在一些租客中听到了一些传闻,寓见为了让租客办理租房贷,不惜给出很高的折扣,有85折,更甚者有的打了2次折扣。平台租给租户的房租,甚至要和房东的房租持平。“如果属实,感觉有些恶意,这样的做法偏离了生意的本质。”

  作为投资人,王寒表示,长租公寓平台用金融的方式快速打开市场,其实也牺牲了自己的利益。“金融产品打85折,融资成本也要打个7折,这个行业毛利也低,不像是在做生意。”

  王寒觉得,寓见发生资金问题,与其合作的金融机构也应该要负责任,因为它们存在监管缺失问题。“生于刚需,涨于融资,毁于杠杆,这个行业大多数人都在用现金贷,失去了对金融的尊重。管理比较粗放的话,就会产生非常大的风险。”

  关于寓见的后续处理,他希望让想发展这个行业的公司去接盘。虽然资金已经花完了,现在接收会亏很多,但公司资产本身没有问题,是运营模式上的问题。“房子、合约、房东租客都没有问题,如果新来的玩家可以承受这些亏损,又有一定的管理能力,将效率提升上来,安抚房东,不见得是个坏事。”

  晚爆不如早爆

  今年8月9日,网上有一篇报道《领军人物——寓见CEO林小森访谈》。报道中,林小森直接表明了寓见是小米生态链企业,和小米定位一致,主打同区域内最高性价比。

  谈及寓见今后的发展方向,林小森强调了成本管控,认为前景清晰可见,虽然运营成本作为现在公寓平台的难题之一,他表示“似乎并不是多大的障碍”。

  如今回头看这些话,颇有些讽刺。

  一位熟知寓见的业内人士刘成(化名)表示,据他了解,对风险的敬畏程度不够,背后资方对扩张的鼓动,以及公司管理方面的问题是寓见爆雷的重要原因。

  虽然业内接连爆雷,但从长远的视角看,刘成依旧看好这个行业。长租公寓的出现其实也能很好地解决房东与租客的痛点:房东不愿花钱装修,租客希望住得舒适省心。

  他认为,金融杠杆本身不是坏事,但运用不当会坏事。对于生活较为拮据的年轻人,一下子拿不出一个季度的房租,通过金融可以分期,这也对租客利好。银行等金融机构也认可这门生意,希望从利息中分一杯羹。

  为什么接连爆雷?他认为,原因之一是国内租金一直上涨,导致长租公寓的租金成本高达整个运营成本的50%~60%。由于近几年整个中国的创业浪潮来临,在资本的助推下,行业显得有些急躁。

  然而,他认为,并没有所谓的“爆雷潮”。在资本寒冬中,不仅有长租公寓玩家倒下,各行业都有人出局。只是这个行业与人们生活密切相关,能产生更大社会影响。他认为,行业经过了四五年发展,也已经进入行业洗牌期。

  “这个行业对资金要求很高,相比酒店,它缺乏标准化,因此更注重运营。同时,这也是一个很本地化的生意,各个地方的政府、居委会、房东的认可度,都会对运营产生影响。”刘成表示。

  他觉得,长租公寓这个行业需要有真正实力的公司去做,如链家、我爱我家这样具有很强运营能力的公司,以及地产开发商、国字头企业等这些有很强的资金和资源整合能力的公司。“如果是从某BAT背景光环很强的人通过融资的方式来做其实比较难。”

  他认为,每个行业都不排除一些玩家存在私心和钻空子的心态,因此都需要银行和政府方面出台更完善的监管制度。“创业大潮来临就是这样。相关的法规制定存在滞后性,需要一个过程来纠正。”

  某上海本土长租公寓负责人赵东(化名)对寓见的离开也表示惋惜。“我们打过架,但是对他们的离开还是很伤感。”在他眼中,寓见是一家很优秀的互联网公司,而长租公寓是“传统行业+金融+互联网”的模式。行业本质是租房,而不是脱离本质去更关注品牌、流量、附加值等。

  他认为,寓见的离去并不会让市场有太多变化,留下来的都有机会去享用自己的那块蛋糕,而每家公司的杠杆不同、定位不同也会产生差异。“规划好现金流,做好运营是关键,这是个管理颗粒度非常小的行业,服务周期很长,事情很细,非常贴地气。”

  某长租公寓服务商负责人杨丽(化名)则认为,长租公寓爆雷其实是市场的连锁反应导致的。融资性的长租公寓,投资方必然对规模有所要求。因而公寓方会在过度依赖金融产品的情况下快速扩张,但是这些资金很大一部分来自P2P行业。继P2P堡垒后,资金短缺,也就造成了自身的资金链断裂。

  她对行业监管也有自己看法,“这种金融杠杆,将房东、公寓、金融机构三方的利益缴在一起,模糊各方的责任和义务。”公寓方不属于资源的使用者和拥有者,租金期内的资金才是自己的。如果合同存在违约的风险,风险必定存在,拿金融产品的稳定贷是忽略了这块的风险。

  “创业的初心很重要,维持自己的原则很重要,不属于自己的既得收入不要碰,不然会走不长。”长租公寓相继爆雷,也给了她一些业务上思考和启示,她将会推出一个风控业务,保障房东的利益。

  “该来的总是要来,晚爆不如早爆!”房东东公寓学院创办人全雳这样说。他曾是一名投资人,也在长租公寓公司做过管理工作。他认为近来长租公寓接连爆雷原因来自三个方面。

  第一,合租公寓大量使用租金贷,超过企业财务控制合理范围,而银行正在全面降低杠杆,一旦银行收紧,这些合租公寓面临资金危机,导致破产。

  第二,10月之后,租赁逐渐淡季,大量空置和退租,租赁企业现金流更显得捉衿见肘,接下来会有更多供应商催款。

  第三,行业信用度降到低点。同时,地方政府又加强了监督,比如租金管控、限制租金贷等措施。

  “租赁企业现在必须要对自己严查了,降低杠杆,如果再不做,那么接下来的确非常危险,可能成为第二个共享单车行业,甚至还会造成极大的社会问题,直接影响到社会稳定。”他相信,政府管理部门一定会出台各种监管政策和法规,甚至关掉一批不良租赁企业,起到震慑作用。

  “长租公寓这种模式,从行业趋势、政策导向都是对的,错在从业者低估了行业的经营难度,把一个低毛利的包租业务硬是做成了一个高负债的企业。”他认为。

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