假如让阿尔法狗来预测中国房价（附两会释放4大信号！）

假如让阿尔法狗来预测中国房价

　　春节至今，如果突然有一天没有楼市的新闻，购房者极有可能开始怀疑人生。从暴涨模式到飞行模式，从场外配制到监管层摸底，从零首付夭折再到因地施策，楼市演绎的冰与火正左右着购房者心里情绪。

　　有人说，目前的中国楼市究竟是为了去库存，还是吹大楼市泡泡？因为无论从房价对收入比、房价对租金比、历史涨幅（投资回报率），土地总价值等传统标准考量，中国的房价不但高，而且已经高得离谱。特别是中国的上市公司中，有四分之一全年收入不敌一线城市的一套房价。

　　也有人说，一线城市土地稀缺供不应求，虽然一线城市处于世界水平，但房价收入比几乎全球最高，还有一倍的上涨空间。

　　中国的房价究竟何处何从？有趣的是，连诺贝尔经济学家都无法搞定的预测，但是在中国遍地都是经济学家、分析师和学者都在忙着预测房价。2013年诺贝尔经济学奖的耶鲁大学教授罗伯特·席勒，当时就直言中国房地产泡沫十分严重。不幸的是，2013年却是近年来中国房价暴涨最多的一年。

　　相比罗伯特·席勒的善意提醒，同年并获诺贝尔经济学奖的芝加哥大学教授彼得·汉森就谦逊很多，他在接受媒体采访时坦言，中国的房地产情况非常复杂，他也很难读懂其中的奥秘。

　　的确，中国房地产情况非常复杂，至今有关房价上涨的根源，都没有统一的共识。有货币超发说，也有供给说，还有投资渠道单一说。但可以达成共识的是，这些说法皆构成了房价上涨因素。

　　既然阿尔法狗（AlphaGo）已初试锋芒，*局中打败了围棋冠军李世石，从某种意义上说明人工智能已可替代人类脑力，那么诺贝尔经济学家无法预测的事情，何不妨让阿尔法狗来预测下中国房价。

　　由于阿尔法狗模仿的是人类脑力神经，其根本无需去用传统的数据模型，也无需用各种房价理论指标，阿尔法狗只需去copy*楼市专家的思维模式即可得出结果，因此阿尔法狗来预测下中国房价是件非常有趣的且靠谱的事情。特别是中国的房价一直从未跳过“政策市”的怪圈，同时还有匪夷所思的中国人有着强烈的购房欲望。

　　综合这些因素，阿尔法狗最终得出的结果可能要令人大失所望，极有可能出现报错。也许说不定阿尔法狗会自行断路，选择自杀。因为即便所谓的*楼市专家无法统一的思维模式也会出现相互冲突，无法共识、相互矛盾的猜测只能导致阿尔法狗抓狂。

　　我们不妨来举几个容易理解的例子。由于*楼市专家的判断房价的依据离不开传统的理论或者影响楼市的核心指标，因此我们就以这些指标为例。

　　收入比与购买力的矛盾：面对一套房子上千万，如果你怀疑中国购房者的购房能力势必会打脸。因为在中国购房能力的指标并不局限于购房者本身的资产及工资收入。且不论场外配置引发的加杠杆现象，中国购房者绝大多数的购买能力是一个家族或者两个家族组成。也就是说一个人只有3000块钱收入并不等于这个人买不起几百万的房子。令人匪夷所思的是，当他们可以凑足首付的前提下，他们的月供能力又是如何保障的。比如1000万的房子，首付300万，向银行贷款700万（30年最常期限），那么按照银行贷款的要求工资必须是月供的2.1倍，照此计算，购房者的每月工资至少要超过7.8万。当这些购房者的年薪达到百万，他们会为了一套房子连夜去拿着被单去排队吗？恐怕这是笑话。

　　政府想加杠杆与银行不良资产升高的矛盾：周小川称，个人住房加杠杆逻辑是对的。但是实际上被坐视的以首付贷为代表的场外配资已然人为的提高了杠杆数倍。两三千万的房价，门槛只需两百万即可，杠杆却被放大10倍以上。还有加杠杆的空间，极限无疑就是零首付。零首付为何行不通，抛开法律道德风险，对银行的致命一击，也是对开发商致命一击。因为相当于打掉了开发商资金链。一般情况下，银行只会在开发商将主体结构完成或者封顶之后，银行才给开发商放贷款。也就是说开发商在开发过程中是需要自有资金垫付的，那么零首付下终结了大部分启动资金来源。

　　从银行信贷的角度来看，众所周知，目前个人、企业欲想在银行借贷，征信报告作为一项硬性约束，各个银行对其有着极为苛刻的要求。有的需要看5年，有的需要3年，稍微宽松的则为2年。这种差异化贷款条件实际上是对银行不良资产增加而收缩的结果。因为理论上没有一家银行愿意以征信报告将贷款人拒之门外。

　　购房者买涨不买跌的矛盾。之所以一线城市房价狂飙，而三四线城市被打入冰窖，无疑是买涨不买跌的逻辑使然，其具体表现为越稀缺越值得购买。既然如此，那为何一线城市的房价涨幅也不均衡，或者说为何北京没有成为本轮房价的领头羊。要知道，北京是目前限购最为苛刻的城市，外地户籍需要连续缴纳5年的社保，广州3年，上海2年，深圳则为1年。而实际结果则是深圳、上海成为领头羊。或者换个逻辑理解，库存压顶的沈阳，何不如学一线城市制造稀缺性，以限购手段化解库存，而不是去大尺度尝试零首付。

　　上述所列或只是当前中国房价复杂面目的冰山一角。不同于阿尔法狗模拟人类神经元*目的就是打败围棋冠军，中国楼市的自相矛盾及利益驱使下的专家各坏鬼胎，预测房价就好比金庸武打小说里的老顽童，左手打右手，或者右手打左手，稍有不慎就将阿尔法狗报废。

　　两会透露房价的4大信号 很多人没看懂

　　信号一：限购政策将更加严格

　　住建部部长陈政高：对于一线城市房价，会通过增加土地供应面积来稳定市场，一线城市还会打击违法交易行为。具体措施包括：

　　1、实行严格限购政策，同时严格地实行差别化的税收和信贷政策；

　　2、增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；

　　3、打击各种交易当中的违法违规行为等。

　　发改委主任徐绍史：当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。

　　全国人大代表、北京市常务副市长李士祥：北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。

　　信号二：“因城施策”增加土地供应面积

　　国土资源部部长姜大明：不会出现“一线城市土地调控将出现逆转、城市开发边界会被突破”等问题。对于一线城市和部分二线城市，国土部将采取“有保有压、优化结构、分类调控”的政策措施，主要措施包括：

　　1、对保障性安居工程，实行土地应保尽保；

　　2、充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积；

　　3、要盘活城市中的闲置土地，特别是一些房企长期囤积没有开发的土地；

　　4、加大城市低效利用土地的再开发，支持棚户区和城中村改造；

　　5、坚持完善招拍挂制度，防止异常交易推高房价。

　　他说，“相信通过地方政府因城施策的努力，房价一定会稳定住”。

　　信号三：治理房地产企业和中介

　　央行副行长潘功胜：解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施，央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。

　　他认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业、房地产中介机构在其中参与配资提供贷款以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。

　　信号四：房地产税还在立法的阶段

　　财政部部长楼继伟：房地产税还在配合有关部门在立法的阶段，其他一些地方税的改革有的在进行，有的还在进展中。

　　附：近期各地楼市新政一览

　　济南：扩大公积金提取范围

　　根据新规定，凡在3月7日后缴纳住宅维修资金且无公积金贷款余额的职工及配偶，可凭有效凭证提取一次住房公积金。职工及配偶提取金额合计不得超过实际支付的住宅维修资金的费用。此外，济南市还将住房公积金贷款的借款人及共同还款人月还款额与月收入比上限由50%提高至60%。

　　海口：年满18岁即可申请限价房

　　新办法规定，申请本市限价商品住房保障以家庭为单位，申请人年龄放宽至当年应满18周岁（或年满16周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源）且具有完全民事行为能力，申请人及其共同申请的家庭成员为申请人家庭成员。年满30周岁的单身居民可以单独申请。自今年4月1日起施行，有效期五年。

　　成都：出售2年以上个人住房一律免征营业税

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年，时间起算的依据为房产证记载时间或契税税票填开时间）的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。

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