“六君子”王启富：地产基金暴利时代刚开启

    “万通六君子”中，每个人都不可或缺。冯仑像带头大哥，擅于领导，潘石屹与人交往亲切，懂得营销，易小迪和刘军长于谋划，王功权与王启富则是擅于资本运作的好手。散伙后，只有王功权和王启富选择了一级市场进行股权投资，回忆起当时往事，王启富笑谈：“如果放在今天，我的知名度可能会比潘石屹高”

　　“下半场”刚开始

　　北京东三环边上的建外SOHO如今已成为北京标志性地段。昔日潘石屹的“豪赌”无疑是成功的。而与这里一路之隔的国贸CBD商圈内，王启富则隐藏幕后，用资本撬动着中国的房地产市场。

　　“二十年前，做房地产最重要的是营销人才。现在，融资则是关键。二十年前在海南做地产时我就负责融资，如果放到现在，可能我的知名度要比潘石屹高”王启富笑谈，在当年成立万通时，王启富拿出了一万五千块钱，占到公司注册资金的一半。“因为那时候我算个小老板，做生意，还有点来源，他们都是刚‘下海’，没我有钱”

　　2010年，浸淫地产业多年的王启富创办富鼎和股权投资基金，主要从事地产行业的投融资业务。相比于兄弟王功权，王启富玩投资的时间要“滞后”，不过说到房地产的投融资，他很自信无人能出其右。

　　“我们进入股权投资行业并不晚，之前的一级市场投资属于TMT那些科技股，2010年房地产基金这个市场才开始‘火起来’”在王启富看来，2007年合伙企业法的颁布和2010年开始的房地产调控都为这个市场创造了条件。

　　如果把80年代末开始的城市化进程看做是房地产行业“开启”的上半场的话，那么“下半场”在王启富眼中则是刚刚开始。“未来20年或许是中国城镇化所带来的房地产行业的最好机会，变革也会随之到来。”

　　大部分房地产企业会面临洗牌，因为“空手套白狼”从银行贷款的渠道将会愈发收窄，取而代之的是一级市场股权融资。“美国有80%的房地产资金依靠一级市场来完成，但在中国这个数字只有10%，差距显而易见”王启富坦言。

　　在他看来，房地产行业未来将会有4个方向的变革：规模化、金融化、专业化、俱乐部部化。

　　规模化即行业内部会进行洗牌，资金量级较小的公司会被淘汰、大公司会进行整合；金融化，地产行业的融资成本会加大，融资渠道也会更宽泛，资本运作将决定行业未来；专业化意味着传统地产公司会出现分化，类似于互联网的垂直化分裂，包括文化、旅游、商业等概念在内的专业地产公司将出现；俱乐部化意味着联合投资，越来越多的地产公司将会进行战略组合，联合投资开发。

　　只投4H公司

　　与传统的股权投资不同，房地产基金的投资界限并不仅仅局限于股权层面。王启富介绍，目前公司的业务框架主要由80%的房地产投资基金和20的其它行业投资基金构成。房地产基金的投资领域主要有三块：优质的房地产企业股权、房地产企业的联合开发经营权、物业的并购自营。

　　此前，王启富用第一种形式帮助易小迪在东营的阳光100项目进行融资，用第二种形式投资宁波恒威集团。在进行这些投资时，王启富一直秉承着他的4H公司：好人、好区域、好公司、好项目。

　　对于人的认可是王启富投资中最重要的原则。经历过“万通六君子”时期的合伙与分家，王启富认为值得信赖的企业家是投资根本。此外，在企业的股权分配中，房地产企业更适合有绝对控股权的“带头大哥”式人物存在。因为这个行业不同于TMT，许多时候需要有人做出决断。

　　区域是投资的核心之一。目前王启富只投资京津唐、长三角、珠三角区域。他认为，中国未来20年的城镇化进程必然是由三四线城市向一线城市转化的过程。因为一线城市可以提供更多就业机会、更全面的服务设施，这也将带动一线城市各种配套设施的需求。目前的城市综合体、文化地产、旅游地产都是这个范畴。

　　好的公司和项目王启富的判断条件很简单：品牌+历史。在他的投资理念中，只投具有5年以上历史的品牌企业。在这个圈子浸淫多年，如果他和他的朋友都没听过的公司，他根本不会去关注。

　　王启富介绍，目前投资周期一般为2到3年，投资的金额一般在1-10个亿之间。太小体量的投资一般不会涉及。在目前第一批投资的项目中，年化收益率一般维持在15%-40%的区间内。从投资回报率来看，王启富认为地产投资的总体收益率并未受到市场影响太多。

　　投资人应懂得生活

　　与王启富交谈，他会主动加你的微信，也会让你多看他的朋友圈。“我总是走在时代浪潮的前面，因为我是个喜欢做梦的人”

　　在记者面前，他如数家珍地畅谈着他的潮流范儿：第一批考大学、第一批学法律、第一波“下海”的人，第一批搞房地产，第一批玩互联网、第一批玩微博微信。“做投资也是一种生活，你必须和不同的人打交道，所以你必须展现出最好的你。如果整天疲惫不堪，你的状态也会影响到你要投资的人和你的合伙人”

　　回忆起自己那一代人，王启富认为都是“天下为己任”的一种价值观。随着时代的变化，他的梦想也总在变。最初他读工科，想当科学家；毕业后赶上改革浪潮，一度想当总统，为此他还把自己的英文名改成了George，为此还去学了法律；等待“下海”之后，他想当一名实业家，用产业报国；现在，他的梦想是做一个能对社会的生活态度带去影响的人。

　　王启富平时爱好自行车骑行，这使他更接近自然。因为这个爱好他甚至成为了时尚杂志近期追捧的对象。“大家可能从今年开始意识到生态和环保的重要性，其实我只是倡导一种低碳的生活态度，对于我本人和我的事业都很有帮助” 此前，他曾花了22天时间完成了北京到杭州的骑行之旅，而在“户外”、“骑行”这些词都还没有成为时尚用语时，他就已经完成环海南岛之旅。

　　“时代不同，梦想也不同，或许这就是我所追求的人生”

本文来源投资界，作者：郑晓，原文：https://people.pedaily.cn/201311/20131104356585.shtml