艾诚
艾诚(Gloria),80后知名独立主持人,创意媒体艾问传媒创始人。毕业于哈佛大学肯尼迪学院,被世界经济论坛授予“全球杰出青年”荣誉。
100篇文章
157727次阅读

艾诚专访胡葆森:执着的胡葆森,活着的建业地产

2018-06-01 13:40··投资  投资界  艾诚  收藏
   
今年,胡葆森63岁,建业地产26岁,二十年间,房地产百强更换了90%,建业从未下榜。胡葆森表示仍将继续带领建业布局一下个3年、10年、甚至20年,坚定从容,没有一丝一毫退出的意向。

  曾有人评价胡葆森的建业地产

  场上有100人的时候,建业活着,场上只有3人的时候,建业还活着。

  26年坚守河南市场,胡葆森一直坚定保持自己的节奏,任尔东西南北风,我自岿然不动。

  在万科等大房企压境之际,三年前他高调宣布转型:要从一个房地产开发商向新型生活方式服务商转型。

  三年过去了,2017年的年报显示,建业地产在河南省的市场占有率是4.3%,2017年公司实现合同销售金额约304.15亿元,同比增长51%。

  从1992年蹒跚起步,深耕“盐碱地”,到跻身中国上市房企综合实力榜第26位,建业活着,而且越活越得劲了,胡葆森也从初生牛犊成长为地产大鳄,身体力行书写着中国民营企业的地产足迹和商业文明。

  艾问创始人艾诚走进建业集团,从转型三周年的成绩单中,探寻建业“活着”的秘密。

  艾问人物 创新创富:中国的房子到底够不够住?

  地产大佬任志强近期接受采访时明确表示:中国的房子仍然是不够的。

  他给出的理由也颇为直接,很多家庭户主名义下有两套房甚至更多,但因为银行按揭贷款额度等问题,有不少房子只是登记在户主名下,实际却由户主的子女单独居住。中国的独居户大概有7500万户,每年增速在30%左右,这些都被掩盖在3亿多城镇户口之下。

  早在2017年7月,国家统计局官网发布的一篇的文章就称:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

  然而各地却依旧上演着“万人抢房”的局面,购房者的需求甚旺。目前楼盘的数量并没有满足大多数人的需求,全国遍地是僧多粥少、狼多肉少的景象。2018年4月26日,成都某楼盘449套房公开摇号,引来超过2.2万人登记购买;2018年4月29日,西安长安区某楼盘700套新房入市,5000人摇号争抢。

  民众的购房热度从房企数据中可窥见一斑,30家房企最新公布的一季度销售业绩显示,销售金额达到10988亿元,同比增长33%。

  即使如此,房地产市场远未饱和,购买需求仍未被完全释放。随着城镇化的推进,大量人口从三四线城市涌入一二线城市,人口转移带来大量住房需求,房地产行业则成为人口城镇化的最终载体和最直接的受益者 。

  艾诚:任志强先生近期在接受采访时说,中国的房子还是不够住,住房在中国依然是一个非常紧迫的问题,您怎么看待中国房子到底够不够住这个问题?

  胡葆森:在过去将近30年时间里,住房问题解决的越来越好,比如九十年代中国市场化房地产行业刚起步的时候,人均住房面积跟现在香港的差不多,大概就十几平米。而今天我们已经可以说,人均住房面积基本在超过25平米、接近30平米这样一个水平上,所以我认为解决的还是不错的。中国用了30年时间,建了超过200亿平方米的房子,绝对是个人类奇迹。

  虽然当前住房总量看上去不少,但住房供不应求的不平衡局面却并没有改变,所以实际上城市里可供交易的商品房远远不够。

  胡葆森在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道:“未来的15年,河南将有3500万人要进城,需新增住房10亿平方米。”他看到的正是中原城镇化进程中数以亿计的住房需求,中国房地产的红利期仍未到顶,房地产市场的容量还有持续增长的空间。

  如胡葆森所言,中国用30年的时间,建造了面积超过200亿平方米的住房堪称人类奇迹。

  但另一个不争的事实是,中国的房价在过去十年间,也创造着另一个增长奇迹。

  艾问人物 创新创富:房子越限越抢,越贵越买?

  2007年,北京、上海、深圳等一线城市,新建商品房销售均价不到10000/平方米;2017年,一线城市新建商品房销售均价超50000元/平方米。从2007-2017年,全国房价平均上涨约三倍以上,全国土地价格平均上涨约四倍。

  如果说市场化背景下的房价持续上涨印证着中国经济的高速发展,那么真正让人惊讶的是,2016年9月,政府出台大规模的房地产调控政策之后,房价依然坚挺。

  据研究机构统计,今年前5个月,全国各地出台的房地产调控政策多达159条,内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等等。

  然而,房价却在严格调控中一路上涨,迎来新一轮大爆发信号,房地产专家谢逸枫称2018年一季度全国商品房价同比上涨6.6%、住宅房价同比上涨8.7%。究其原因,症结在于当前房地产市场的状态不是正常的市场,而是被政策抑制的市场。

  一方面,一手房限价,众多开发商疯狂捂盘惜盘,新开楼盘大幅减少,导致供给不足。另一方面,二手房政策却相对宽松,价格远远高于一手房,一二手房之间价格严重倒挂,怀揣着“买就是赚”的心理,民众的疯抢热潮助长了房价上涨。

  “越出政策的地方,房价越是在涨”,房价陷入怪圈。

  艾诚:中国房地产业的调控,目前来说到了一种非常极致的状态。“房子不是用来炒的,房子是用来住的”,这条政策引发一二线城市的房价受到了严格的监控,但是新房的价格依旧远远低于二手房,大家还是风起云涌的去摇号,觉得买了就是赚了,您觉得呢?对于未来房价的走向您怎么看?

  胡葆森:在限价的城市,房子的卖价和它自身市场合理的价值,现在都是偏离的,价格显然是被刻意压低了,所以老百姓才有了这种结论性的看法:我只要买了就是赚了。事实上也是这样,你买了这套房子之后,半年或一年后拿到二手房市场、以二手房去转让,就是赚了。这是个普遍现象,但是现在我站在一个中立的角度上看,如果完全市场化,市场能不能理性,政府老百姓的接受能力能不能容忍这种非理性?比如北京的房子涨到30万一平米的时候,上海的房价、深圳的房价涨到30万一平米的时候,老百姓怎么看?

  “老百姓怎么看?”胡葆森的这句反问,值得我们每个人思考。

  令人感到不安的是,在“越限越抢,越贵越买”的心态之下,“思考”又能值几个钱呢?

  艾问人物 创新创富:房企的高负债率是雷吗?会炸吗?

  老百姓都能看明白的道理,房企自然看得通透。

  Wind数据显示,130家房地产企业2018年一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元,同比分别增长18.87%和39.93%。

  超高速增长的背后,是房企为了迎合民众的购买热情、抢占市场份额的主动扩张之路。随之而来的,是地产行业的资产负债率不断上行。2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长34%,平均负债率达到79.1%。这意味着每 1 亿的资产,就对应 7910万的债务,已经达到了2005年以来的最高点。

  一直有行业龙头之称的万科,截止一季度总负债更是达到了惊人的10289.27亿元,1万亿元的数额已超过新西兰、科威特等国GDP。

  房地产是资金密集型的行业,负债率居高不下一直是社会的共识,在各梯队的房企中,负债与规模几乎是同步增长的。与此同时,进入2018年以来,房地产企业融资进入监管最严厉时期,现金流步步吃紧,当下急剧缺钱的房企或许正游走在危险关头,房企对自身生存状况同样感到焦虑。

  艾诚:我看了一组数据,虽然百强房企的营收和利润都在增加,但是它们的杠杆导致的负债率也在升高,我看到2018年第一季度平均负债率达到了79.2%,这是不是房地产行业的巨大的隐患?

  胡葆森:这是一个正常的负债水平,在这个行业里,80%左右是一个正常的水平,但很多企业在高增长阶段可能都超过了80%、达到100%,有一些企业从报表上看,甚至比100%还高。但是我有另外一个看法,这些排在前100强的企业,基本都成立20年以上了,他们对自己的发展节奏,对自己的负债率、融资手段、融资能力都有基本的判断。而且在总体资金偏紧的情况下,对于怎么把握自己的速度,怎么控制自己的杠杆率,我觉得他们现在已经有成熟的想法了。我的意思是业内业外人士不要替他们过多担心,他们比外界更看重这个问题,因为危及到他们的生存。

  艾诚:经营一家企业或者具体到中国的一家房地产企业,您觉得最重要的是什么?是规模、是速度、是安全,还是?

  胡葆森:这取决于一个企业的长期诉求。我觉得建业在中国房地产行业里一直是一个比较典型的价值观驱动、战略导向型企业,价值观就是“根植中原,造福百姓”。我根植中原造福百姓,一直往下扎,造福的百姓越来越多,比如我现在的直接客户已经超过100万了。我希望30周年的时候能达到300万或者400万,40周年的时候能达到1000万,这就是我的一个终极追求。这样的终极追求就导致建业必须要长期地活着,所以企业的健康和持续的发展是我追求的长期目标。

  10年来房企的发展模式都是规模战,竞争者争抢着壮大规模、跻身头部房企,胡葆森也曾说“如果建业一直致力于一线城市发展的话,成为500亿企业并不是个困难的问题”,但他选择“深耕河南”、“造福中原人民”,旁人认为的噱头一直是他的初心。

  今年,胡葆森63岁,建业地产26岁,二十年间,房地产百强更换了90%,建业从未下榜。胡葆森表示仍将继续带领建业布局一下个3年、10年、甚至20年,坚定从容,没有一丝一毫退出的意向。

【本文为专栏作者授权投资界发表,文章版权归原作者所有。文章系作者个人观点,不代表投资界立场,转载请联系原作者获得授权。有任何疑问都请联系(editor@zero2ipo.com.cn)】
2018全球硬科技创新大会

TOPS
  • 日排行/
  • 周排行/
  • 原创