杠杆游戏
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独家榜单|上半年楼市核心指标10强之城,霸气如你!

2017-07-15 09:24··其他  张银银  杠杆游戏  收藏
   
与此同时,地价、房价相对更低一点的二线城市,则大牛起来,中西部城市土地市场可谓越来越火。

  2017上半年,楼市出现了一些新变化。从销售上看,一二线城市整体似乎略有降温。当然,部分还是很猛,甚至继续生猛中。同时,三四线城市不乏热闹的场景,甚至很热闹。

  而土地市场方面,房企积极性仍在。

  国家层面呢?在强调坚持住房居住属性背景下,调控政策分化明显,热点城市限购限贷力度及各项监管措施频频加码。

  近期,2017上半年的房地产各项数据陆续出炉。今天,杠杆游戏独家整理统计了,上半年土地出让面积、金额、楼板价前十大城市。

  三大主要数据榜单,不同于当下的房价和销售情况,对我们读懂楼市的逻辑和未来,或许有些帮助。

  需要说明的是,由于部分城市数据不完整,如南京、长春等,所以张银银只统计了1-6月均有完整数据的城市,或许有些疏漏,欢迎杆友们指正、讨论哈。

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  土地出让面积前十大城市:中西部成绝对主力军 

  根据CRIC研究中心各月份的数据,杠杆游戏细心做了梳理计算。2017上半年,土地出让面积前十的城市分别为:郑州、重庆(主城区)、合肥、昆明、武汉、西安、北京、天津、上海、佛山。

  图1.我国主要城市2017上半年土地出让面积前十排行榜,数据来源|CRIC研究中心官网  制图|杠杆游戏·张银银

  从上图1可以看出,中部重镇郑州以830.88万平米傲居榜首,比排名第二的重庆(主城区)竟然高出了200多万平米。

  此前多篇文章里,张银银就分析过,郑州近年来楼市表现火热。除了2015年下半年开始的全国性去库存刺激、货币供应鼓励外,各项政策和规划利好,于郑州也极为明显。

  毕竟2015年之前的6年时间,郑州增加近205万人,其中城镇增加190万人。其中的购房需求该有多大,可以想见。

  同为中部重镇、城市体量更大的武汉,从2010年的910万增加到1060.77万人(2015年),增加了150.77万人。而户籍人口从835.55万下降到829.27万人(2015年),甚至减少6.28万——注意,2016年,武汉人口发力明显。这座城市最近喊出了5年吸引百万大学生的口号。霸气!

  看懂武汉的人才杠杆游戏了吗?

  反映到土地出让上,2017年上半年,武汉土地出让仅349.27万平米,为郑州小一半。当然,武汉在其他方面诸如科技、教育等,比郑州有一定优势。

  其他城市,重庆供地一向很高,其主城9个区即拿下全国第二。厉害了,我的哥。值得注意的是,不少市场机构发布的重庆相关地产数据,基本口径都是其主城区。

  这个比较范围和其他城市全市比要小,口径并不一致,因为我国每个城市(除了深圳)其实都有郊区。如果以8万平方公里的重庆比,当然也不合适。重庆大都市区,21个行政区范围,应该是和其他城市可比的。杠杆游戏建议各大市场机构,可以以此来做数据统计、分析。

  还有最近频频被曝房价“腰斩”(实际上只是极个别楼盘)的合肥,供地也上来了,位列第三。

  值得一提的是,土地出让面积前十大城市里,中西部就占据了6席(郑州、重庆(主城区)、合肥、昆明、武汉、西安),这意味着什么?大家可以想想。

  最后说一点,佛山是上半年我国土地出让面积前十大城市中,唯一不是直辖市、省会的。

  2

  土地出让金额前十大城市:二线城市继续刷屏

  2017上半年,土地出让金额前十大城市分别为:北京、武汉、杭州、重庆(主城区)、郑州、合肥、上海、广州、天津、佛山。

  图2.我国主要城市2017上半年土地出让金额前十排行榜,数据来源|CRIC研究中心官网  制图|杠杆游戏·张银银

  如上图2所示,除了北京一座一线城市,榜单的前6名有5个为二线城市(武汉、杭州、重庆(主城区)、郑州、合肥),充分反映出一线城市的退烧、趋稳。

  与此同时,地价、房价相对更低一点的二线城市,则大牛起来,中西部城市土地市场可谓越来越火。

  有意思的,上文第一部分我们统计分析了,上半年武汉土地出让面积比郑州低不少,但出让金额却是比郑州高出不少。这和地块供给的区域板块有关,也和开发商的预期、热情有关。另外,商品房销售速度,快于补库存速度,供求关系偏紧。

  总结来说,2017年上半年,一二线城市调控收紧。一线城市除了北京、上海,整体供给还是比较有限;二线城市,毕竟相对地多,城市发展、扩张速度快,地产商热情也高,得满足;包括经济比较发达的一二线城市周边区域,其实都成为各大房企布局的主要战场。

  所以,土地市场维持一定温度,甚至这些地方还有升温。出让金收入,不少城市较去年同期继续上涨,是有道理的。

  3

  楼板价前十大城市:北京、深圳、杭州、广州都比上海高

  2017上半年,我国主要城市楼板价前十位分别为北京、深圳、杭州、广州、上海、天津、无锡、佛山、合肥、宁波。

  图3.我国主要城市2017上半年楼板价前十排行榜,数据来源|CRIC研究中心官网  制图|杠杆游戏·张银银

  如上图3所示,除了北京、深圳两位楼板价扛把子,杭州排名第三,特别是超过广州、上海,是张银银比较惊讶的。不过细细一想,富庶的浙江、科创厉害的杭州,必须的。

  此前杠杆游戏曾分析过,杭州的楼市整体状况,杭州城镇住房总量堪比广州,但城市人口不到广州六成,楼板价却比广州高出了近4000块/平米!牛不牛??

  杭州乡下的普遍富裕、小城镇、乡村的准工业化,这和苏州,珠三角、长三角其实都类似。

  有钱人多,还有杭州的互联网新贵们,房价不得不贵。虽然,表面上,杭州的郊区居民大部分对杭州主城区,特别是核心区域住房真实的需求,也不一定很大。除掉这部分后,杭州到底是多大一个城市,主要是说多大人口体量的主城区,很有意思。

  但人家有钱啊,买买买,度假、投资可以吧。

  实际上,较高的房价概念,无非是学区、核心地段、生活配套、环境等概念,还有有钱人、城市运势。之于杭州,说穿了都是长三角整体较高房价的一面。

  相较而言,上海楼板价才12000元/平米出头,这和上海城市大,核心城区开发完成,土地出让少,有较大面积的郊区不无关系。作为宇宙级魔都,房价能不继续大涨已经不错了。

  还值得注意的是,楼板价前十城市中无锡、佛山、宁波均榜上有名,这也充分印证了之前经济发达城市周边的城市,成为楼市新重要战场的说法。

  对了,上榜上半年楼板价前十的还有合肥,厉害了我的哥。谁还敢说“腰斩”,开发商拿钱说话,硬气!

  总的来说,2017上半年,一线城市楼市降温还是有的,投资客离场的迹象也有,房屋正逐渐回归居住属性。不过,要搞明白,背后的原因是什么,是调控真严格。与此同时,二线城市正逐渐跟上脚步,三四线城市紧随其后。牛牛牛。

  或许,主要一二线城市调控的效果,会在下半年继续体现。但愿有那么一天,我们的房子真的只是用来住的。

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