“吸血公寓”坏了一锅汤,长租公寓之殇怎么破?

2018-08-29 14:59· 微信公众号:品途商业评论  秦夕 
   
不断上涨的房租,不仅仅考验着租房者的承受力,更重要的是让租房者失去了好不容易建立起来的安全感

  品途解读:需要提醒的是,不能让伪金融创新毁了长租公寓的金字招牌,资本运作也绝非洪水猛兽,长租公寓本质还是解决基本民生问题,服务与体验才是决定是否有未来的重点。

  前不久,杭州一家名为鼎家网络科技有限公司破产的消息引爆了网络,说是科技公司,实际则是长租公寓中介公司,因为资金链断裂导致运营全面停止,引发了全社会的关注;就在此前不久,我爱我家副总裁胡景辉被离职消息不胫而走,起因就是对于租赁市场的言论不当。

  时间再往前推,一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的帖子刷爆网络,房屋租赁内幕刺痛了租房者的神经。

  将这三者合起来看,“长租公寓”似乎成为了全民公敌,这几天对于长租公寓讨论的相关文章此起彼伏。也难怪,衣食住行向来是民生大计。

  但冷静看,长租公寓的出现应该还算消费升级的正向表现,相关机构或房屋中介公司将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,再租给消费者,符合当下的消费趋势。

  据了解,很多年轻人特别是90后对于长租公寓青睐有加,因为中国租赁市场远未完善,选择长租公寓可以省掉不少租房的麻烦,还有相关的管理,符合当下“懒”经济。

  特别是以链家自如为代表的长租公寓运营公司的市场布局,让这种租赁形式有了更广阔的潜在市场,巨大的市场诱惑也引来了更多的从业者,也造成了这个市场良莠不齐。

  长租公寓本身在运营逻辑上没有错,问题就在于其运营的方式,据报道,鼎家实际上在顾客不知情的情况下,用客户的信用做担保为顾客办理了网络贷款。很多专业人事将其称为“伪金融创新”一旦出现问题,受损依旧是普通消费者。

  长久以来,中国房屋租赁市场乱象环生,长租公寓事件只是典型的代表之一,但是,长久看,房屋租赁将成为解决住房问题的重要途径。

  有分析机构将2017年称为中国租赁住房元年,理由有三:其一,这一年,国家强调“房子是用来住的,不是用来炒的”;其二,随着中国第三波儿婴儿潮出生人群的成家立业,对于房屋需求不断增加;第三,限购政策以及房屋贷款收紧,让买房变得困难,租房成了重要的通路。

  而据链家地产研究院数据显示,预计到 2030 年,租金交易将达到 4.6 万亿元,租赁人口达到 2.7 亿人,一线城市的租金交易额将超万亿元,万亿级市场待深挖。

  不管是资本方、房屋中介或者大型房地产开发商都看中长租公寓业务,纷纷入局。有媒体报道,早在今年初,中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资,估值约200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示,截至5月分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

  有数据显示,我国租客以年轻人为主,约77%的租客年龄集中在20-29岁,约16%的租客集中在30-39岁。不少年轻人更看重后者,不愿为了买房而降低生活的品质,转向品质租房。年龄、教育水平、可支配收入水平,政策环境等影响着观念的变化。长租公寓有着很好的群众基础,问题是如何避免长租公寓谈之色变的窘境,又是谁推高了长租公寓的租金?

  是谁推高了长租公寓的价格

  前不久,我爱我家副总裁胡景辉在朋友圈宣布以"众所周知的原因"离职,他曾在接受采访时表示,资本大幅度进入长租公寓是推高房租的主要原因之一。

  根据之前的论述以及市场供求关系的原因,房屋租赁价格上涨是主论调,据链家旗下贝壳研究院数据,2018年7月,一线城市中,深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨,涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%;二线城市中,南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显,分别为3.7%和2.4%。

  但问题关键是,也令消费者迷茫的是,价格的波动是市场行为还是人为造成的呢?

  有一点可以肯定,长租公寓是一种重资产、重资本的商业模式,从业方需要利用信息上的优势得到房租的差价,低成本获得房源成盈利关键,加之房屋租赁的规模效应和品牌效应,“得房源者得天下”也成为业内共识。

  目前长租公寓的主要房源有两种,一是中介公司在市场上搜集到的零散房源,通过租赁、改造,装修和服务,用二房东的方式出租给用户,另一种就是房地产公司开发的公寓楼,那是另一种运作方式,更普遍,也被讨论更多的是第一种。

  根据前面的帖子论述,不同公司的竞相抬价拉高了租金,这部分成本最后还是转嫁到用户身上,胡景晖也直指,长租公寓运营商为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格。

  链家研究院数据显示,北京租赁住房的机构化比例为10.3%,至于会不会影响价格,最少会形成一个推力吧。

  国内知名的经济学家李迅雷发表了《大家是否误判了:房租、滞涨与消费降级》的文章,他认为,我国的租售比长期偏低的现象是很难持续下去的,因此,房租上涨其实是对租售比偏低的一种修复方式。但同时他也认为,房租并不具有长期上涨的趋势。他也从供求关系、房租与利率的相关性、未来经济增速下行会导致企业盈利增速的下行等方向阐述了自己的观点。

  对于基本原理,相信很多人是认同的,但是不断上涨的房租,不仅仅考验着租房者的承受力,更重要的是让租房者失去了好不容易建立起来的安全感,这段时期也有不少媒体报道,高房租让不少人选择了逃离。中国长久维持的低租售比,很大程度上就是人们对于“家”的刚性需求,这是国人的意识认知,也是最应该全社会去维护的价值文化。

  据统计,我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在欧美等成熟市场的比例都在35%以上。也就是说,中国房屋租赁市场尚未形成规模,现成本很难有下降空间。

  中国住房租赁市场潜力巨大,按照其成熟市场的做法,市场规律以及政府管控同等重要。对于长租公寓的问题,政府层面迅速做出反应,主要还是为了维护社会的繁荣与民众的权益。

  调控

  民生即大事,相关问题浮出水面,政府相关部门也迅速做出反应。事实上,长租公寓事件后,多地政府主管部门做出了反应,例如北京市政府有关部门的高度重视,并迅速在7日内采取6项措施,力求稳定住房租赁市场。

  8月17日,北京市住建委联合多部门,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确“三不得”并启动了联合专项执法检查。

  8月19日,北京市房地产中介协会召开了座谈会。自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部房源投向市场。同时,各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理,决不允许哄抬租金抢占房源。

  8月21日,北京市住房城乡建设委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。投诉举报的问题就包括强制贷款付租金的问题。并要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  8月23日,北京市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  这几年,住房与城乡建设部、国务院办公厅、国土资源部都出台相关文件,增加自持租赁性土地供给、加快住房租赁市场立法以及维护“租购同权”等。今年4月,北京市印发《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》首次明确京籍租房可入学这项政策实际上就是学区房业主和租户,在享受教育资源方面的“租购同权”。

  不仅如此,保证权益也并非以上,还有金融体系的引入对于长租公寓来说也绝非洪水猛兽,从长远看,也是一项行业优化的重要举措。

  2018年4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发,被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

  房屋租赁市场怎么走

  相对来讲,长租公寓的现实意义巨大,目前的份额还是很小,如何有序、健康发展自然是重要民生问题,但同时也是市场问题。

  现实问题是,一方面住房租金不断上涨,另一方面是类似自如、贝壳玩家经营也并非如意,SOHO中国董事长潘石屹前不久曾说即使租金翻两倍,也还是亏。很早进入长租公寓市场的房企万科总裁郁亮也曾表示,长租公寓回报率能达到1%-2%就很不错了。龙湖地产方面也称,三年内不考虑盈利问题。

  业态的有序发展需要健康的市场行为,很难盈利的一个重要问题是,长租公寓运营成本太高,主要是融资成本,这也是导致那些“伪金融创新”出现的直接原因。所以房产资产证券化也是解决这个问题的一个方法,早在2015年月,国家住建部就曾要求培育住房租赁机构,支持房地产开发企业出租房源,推进REITs(房地产信托投资基金)试点。

  而在2017年,新派公寓成为国内发行长租公寓首单类REITs的公寓后,一些长租公寓开始了通过资产证券化融资,将其作为迅速获得长租公寓拓展资本的渠道。REITs即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

  而从不少研究报告可以看出,关于住房租赁资产证券化的讨论一直比较激烈,但总的观点基本一致,那就是证券化可以盘货企业存量资产,使得融资效率更大,风险隔离更完善,而能否利用REITs也成了长租公寓健康发展的依据之一。

  面对资本化趋势,有人建议政府可对租金进行监管,上世纪七十年代,香港就是这样做的,但以失败告终,但他山之石可以攻玉,至少有些坑我们就不必踩了。

  国际成熟市场对于住房租赁都有着不同的解决方案可供借鉴,例如美国是控租、补贴和公共房措施,通过政府直接投资、低息贷款私人企业建设、政府收购私宅等方式解决房源问题。德国住房租赁市场发达,租房比例达到50%以上,通过立法进行严格的租金控制,严厉打击开发商暴利行为和投机行为。日本则是提供公营住宅,同时鼓励私人投资支持多样化房屋租赁模式。

  虽然以上是成功的租赁市场运营案例,但是中国人口基数大,发展相对集中,租赁市场市场化程度不高,需要更加多元的解决途径,而解决盈利问题也是行业健康发展的有效措施。

  有分析机构认为,长租公寓全产业链盈利点主要包括物业本身资本升值或房租溢价、衍生子行业增值盈利如设计装修、保洁维修服务等、系统平台和网络信息平台的渠道盈利、租约证券化和租赁金融等相关金融服务的盈利。

  在解决资本化问题后,如何解决运营和服务问题不仅是行业的本质也是实现上述盈利方式的根基,如何采购更具品质的家具用品,例如链家庞大的采购量,使其成为床垫、门锁、家居用品的优势客户。

  2015年,万科和链家共同成立了装饰公司,不仅对外承接业务,也承担内部的装修业务,其中自如的装修也是由万链解决。

  贝壳研究院院长杨现领在2018租赁行业趋势思维导图中,对于租赁行业之殇其中一个观点认为,用开发思维做租赁,违反租赁的“运营”和“服务”本质。

  不管哪个行业,本质还是要重视和遵守的。

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